Bondshow: EIP (Premiot)

Premiot je česká investiční skupina, která působí na realitním trhu v České republice, Maďarsku, Slovensku a Rumunsku. Zabývá se developmentem nemovitostí nebo jejich nákupem za účelem rekonstrukce a prodeje/pronájmu. Dále podniká v oblasti hornictví a hutního průmyslu v České republice a na Slovensku a v oblasti provozování datových center. Skupinu vlastí Ondřej Spodniak (nar. 30. 4. 1981).

13. května 2021 byla jako součást skupiny Premiot založena společnost Development EIP (dnes již PREMIOT Realitní) za účelem investic do nemovitostí a developmentu. Za tímto účelem emitovala dluhopisy (viz níže), které chce použít na investice zejména do rezidenčních a rekreačních nemovitostí v České republice, Slovensku a Maďarsku. Část výtěžku chce také půjčit ostatním firmám ve skupině.

PREMIOT Realitní i další společnosti ve skupině se chtějí zaměřit na nemovitosti zatížené exekucemi, prodávané v aukci nebo zatížené věcnými a obligačními právy třetích osob (jako je zástavní právo, nevýhodná nájemní smlouva apod.). Dále nemovitosti, které mají právní vady nebo jsou zatížené dluhem či jsou jinak podhodnoceny. Případné zatížení pak bude daná společnost ve skupině odstraňovat a po odstranění dané nemovitosti pronajímat či prodávat.

V současné době realizuje skupina projekt výstavby a rekonstrukce hotelu Karolína v centru Harrachova, hotelový komplex v Budapešti, kancelářskou budovu v Rumunsku, rezidenční projekt Skalka a nákup a rozvoj pozemků v České republice a na Slovensku.

Skupina Premiot nemá povinnost sestavovat konsolidovanou účetní závěrku, proto zde uvádíme přehled těch nejvýznamnějších firem ve skupině a jejich hospodářské výsledky:

Finanční ukazatele[1] k 30. 9. 2021 (VH a obrat za období 1. 1. – 30. 9. 2021):

Firma: Činnost Aktiva Vnitroskupinové cizí zdroje Ostatní cizí zdroje VH Obrat
Premiot Group a.s. holdingová společnost 401 165 226 789 90 185 -2 962 1 181
Premiot Wealth Management a.s. správa aktiv 33 113 24 677 20 635 -14 644 18 037
Premiot Mining & Resources a.s. 58 812 25 348 32 578 -1 389 12 774
Premiot Wealth Management

Hungary Zrt. D

355 0 0 0 0
Europa

Investment Property CZ a.s.

vnitroskupinového financování 812 867 2 800 776 255 -16 333 33 709
Na Doubkové 2

s.r.o.

SPV společnosti na jednotlivé projekty 107 687 118 689 270 -308 80
Karolína

Residence s.r.o.
Hotel Karolína s.r.o.

97 860 52 392 43 956 –3 190 277
ČESKÁ ŽULA spol. s.r.o. těžba a zpracování nerostných surovin 60 226 31 429 8 482 1 495 36 241
Břidlicový Důl Lhotka s.r.o.
Břidlice Morava a.s.
Moravské břidlicové doly a.s.[2]
41 569 4 430 19 082 213 4 734
ROCK WORKS s.r.o. 30 408 0 15 160 -2 081 9 246
Property Ruzova Dolina I. s.r.o. 27 662 16 769 0 765 918
Data Systems II s.r.o. datová centra 49 990 8 063 23 777 17 268 26 449

 

Dluhopisy:

V lednu vyšel společnosti PREMIOT Realitní / Development EIP prospekt na desetiletý program v maximálním objemu vydaných dluhopisů 500 000 000 korun. Program byl zřízen v loňském roce a je prvním dluhopisovým programem této společnosti. V něm má mimo jiné možnost emitovat také podřízené dluhopisy. Prospekt byl dne 6. 1. 2022 schválen Českou národní bankou. Na prospekt zatím vyšla jedna emise v CZK:

CZ0003537946, 8,5 % p.a., 100 000 000 Kč, splatné 31. 12. 2024

A jedna emise v EUR:

CZ0003538241, 8.5 % p.a., 1 000 000 EUR, splatné 31. 12. 2024

 

Dluhopisy neobsahují zajištění, emitent se ale zavázal k dodržení těchto kovenantů:

  • Přednost úhrady dluhopisů

o   až do splacení dluhopisů firma nevyplatí svým akcionářům jakoukoliv dividendu nebo jiný podíl na zisku nebo podíl na základním kapitálu

  • Povinnost zdržet se zřízení zajištění budoucích dluhů
  • Úrokové krytí při poskytování financování emitentem

o   v případě poskytnutí dluhu jakékoli třetí osobě nebo společnosti ze skupiny nebude průměrná vážená úroková sazba financování nižší než součet úrokového výnosu těchto dluhopisů + marže 0,10 % p.a.

  • Informační povinnost

o   firma se zavazuje zveřejňovat roční finanční výkazy a další zákonné informační povinnosti

 

Tedy nic, co by reálně zlepšovalo pozici investorů.

 

Ekonomika:

K září 2021 činila aktiva nejvýznamnějších společností skupiny 2 533 879 korun, z toho 2 025 010 pocházelo z cizích zdrojů. Výsledek hospodaření za první tři kvartály 2021 činil -28 567 korun.

Následující dvě tabulky obsahují údaje z finančních výkazů mateřské společnosti Premiot Group a.s.

Finanční údaje z rozvahy Premiot Group a.s.:

Hodnoty v tis. Kč 1. 1. 2019 – 31. 12. 2019 1. 1. 2020 – 31. 12. 2020 1. 1. 2021 – 30. 9. 2021
Aktiva celkem 222 103 330 255 401 165
Stálá aktiva 154 842 177 550 310 558
Dlouhodobý hmotný majetek 250 0 355
Dlouhodobý finanční majetek 154 059 151 025 342 120
Oběžná aktiva 67 232 152 617 58 637
Zásoby 0 0 0
Pohledávky 66 510 151 631 20 206
Dlouhodobé pohledávky 0 0 261
Krátkodobé pohledávky 66 510 151 631 19 945
Peněžní prostředky 722 986 38 431
Cizí zdroje 111 049 243 017 316 950
Dlouhodobé závazky 2 203 58 400 182 022
Krátkodobé závazky 108 848 184 617 134 928

Finanční údaje z výsledovky Premiot Group a.s.:

Hodnoty v tis. Kč 1. 1. 2019 – 31. 12. 2019 1. 1. 2020 – 31. 12. 2020 1. 1. 2021 – 30. 9. 2021
Tržby z prodeje výrobků a služeb 8 244 15 652 1 831
Tržby za prodej zboží 55 83 4 319
Provozní výsledek hospodaření 728 5 182 -2 950
Výnosové úroky a podobné výnosy 4 237 10 311 0
Nákladové úroky a podobné náklady 2 751 13 165 0
Finanční výsledek hospodaření 1 435 – 2 182 -12
Výsledek hospodaření před zdaněním 2 163 3 000 -2 962
Výsledek hospodaření za účetní období 1 579 2 648 -2 962

 

Finanční údaje z výkazu cash-flow Premiot Group a.s.:

Hodnoty v tis. Kč 1. 1. 2019 – 31. 12. 2019 1. 1. 2020 – 31. 12. 2020 1. 1. 2021 – 30. 9. 2021
Čisté peněžní toky z provozní činnosti 1 654 722
Čistý peněžní tok z investiční činnosti 75 345 18 478
Čisté peněžní toky z finanční činnosti -112 559 -133 740
Čisté zvýšení resp. snížení peněžních

prostředků

36 282 115 525

 

Závěr:

Podle posledních finančních výsledků z minulého roku byly v prvních třech kvartálech 2021 v zisku pouze společnosti, které podnikají v oblasti metalurgie a datových center. Hlavní činností skupiny jsou však investice do nemovitostí a development, příjem na splacení závazků skupiny by proto měl být generován především z prodeje nemovitostních projektů. S napětím očekáváme dobu, kdy se firmě podaří projekty dokončit a prodat. Do té doby je celková ekonomika skupiny nepřesvědčivá.

Podle informací z prospektu realizovala konci loňského roku prodej nemovitostních projektů za přibližně 180 milionů korun a letos předpokládá příjmy z dalších projektů ve výši cca 340 milionů korun. Plánované příjmy na další roky neuvádí. Skupina měla loni splatné dluhopisy za 129 milionů korun a letos bude mít splatné dluhopisy za cca 563 milionů korun. 

Společnost je určitě úspěšná ve sběru kapitálu přes různé entity, kvalitou dluhopisů však neoslní. V její ekonomice postrádáme fundament, který je u dluhopisů nejdůležitější. V tuto chvíli se z popsaných důvodu jedná o velmi rizikovou záležitost.

 

[1] hodnoty uvedeny v tis. Kč

[2] společnosti jsou v procesu fúze