Na konci června vydala firma BHS REF FINANCE dluhopisový prospekt na dluhopisový program na 1 mld. korun. Tato firma spadá pod nemovitostní fond kvalifikovaných investorů BHS REAL ESTATE FUND SICAV, který založil obchodník s cennými papíry BH Securities. Ten se na českém kapitálovém trhu pohybuje už od jeho vzniku v roce 1993. Nabízí služby profesionální správy aktiv, zprostředkování obchodů na světových finančních trzích nebo investice do různých finančních produktů. V minulosti připravovala i emise dluhopisů.
V roce 2015 přibyly do jejího portfolia fondy kvalifikovaných investorů, mezi které právě i nemovitostní BHS REAL ESTATE FUND, který investuje do komerčních realit. Založila ale i další fondy investující například do akcií, dluhopisů, soukromých podniků nebo i raritních automobilů.
BHS REAL ESTATE FUND
Fond BHS REAL ESTATE FUND je fond kvalifikovaných investorů se zaměřením na investice do komerčních nemovitostí, především pak do kancelářských budov. Fond vznikl v říjnu 2016 a do konce loňského roku ho obhospodařovala investiční společností AMISTA. Od začátku letošního roku je obhospodařovatelem fondu Versute IS. Vlastníkem zakladatelských akcií je společnost VERSUTE HOLDING a.s.. Koncovým majitelem zakladatelských akcií fondu je pan Ing. Luděk Palata (nar. 09.12.1960), který ve VERSUTE HOLDING vlastní podíl 99 %. Jednatelem fondu je Pavel Borovička, který pro BH Securities pracuje už skoro dvacet let.
Portfolio:
Fond má v portfoliu čtyři projekty. Z existujících nemovitostí se jedná o kancelářskou budov u v Praze na Zličíně, kancelářskou budovu v Plzni a kancelářský komplex v Ostravě. Dále má v developmentu logistickou nemovitost na Slovensku poblíž Bratislavy. Kromě projektu slovenského projektu, kde vlastní 75 procent, drží ve všech projektech 100% podíl. U projektů Oregon a Panattoni Park realizuje příjmy z nájemného v eurech.
| Společnost | Projekt | Pronajímatelná plocha | Pronajato (k červnu 2023) | Datum akvizice | Lokalita | Ocenění k 12/2022 |
| BHS Oregon House | kancelářská budova | 14 601 m2 | 14 090 m2 (96,5 %) | leden 2018 | Praha-Zličín (ČR) | 691 618 000 Kč |
| BHS Orchard | čtyři kancelářské budovy | 34 123 m2 | 27 264 m2 (79,9 %) | prosinec 2018 | Ostrava (ČR) | 1 560 510 000 Kč |
| BHS Hamburk | kancelářská budova | 8 030 m2 | 8 030 m2 (100 %) | červen 2020 | Plzeň (ČR) | 528 390 000 Kč |
| BHS RE IV | logistický park | 18 047 m2 *
(88 000 m2) ** |
18 047 (100 %) | červen 2021 | Plavecký Štvrtok (SR) | 537 041 000 Kč |
* první etapa
** po dokončení všech etap
Oregon House
První nemovitost pořídil fond do svého portfolia v lednu 2018. Šlo o administrativní budovu v Praze-Zličíně, kterou koupil za 27 milionů EUR. Jedná se o budovu, která byla dokončena a zkolaudována v roce 2005. Nemovitost nabízí 14 601 m2 pronajímatelné plochy a 326 parkovacích míst. Budova těží ze své polohy poblíž letiště Václava Havla a zároveň přímo a stanici metra B Zličín. Vlastní ji společnost BHS Oregon House. K červnu 2023 byla obsazenost 96,5 %.
BHS Orchard
Druhým projektem byla akvizice největšího kancelářského komplexu v Ostravě s názvem The Orchard. Jedná se o soubor kancelářských budov, které byly vybudovány a zkolaudovány v průběhu let 2007 až 2009. Fond tuto budovu do portfolia zakoupil v prosinci 2018 za více než 1,4 miliardy korun. Prodávajícím byla společnost Hartenberg Holding. Celý areál má pronajímatelnou plochu 34 000 metrů čtverečních a rozkládá se ve třech hlavních budovách. Součástí kancelářského komplexu je přes 600 parkovacích míst, což představuje jeden z nejnižších poměrů metrů čtverečních pronajímatelné plochy na jedno parkovací místo. Dále je součástí komplexu mateřská školka, tři recepce a dvě kantýny pro nájemníky budovy. Podle informací z roku 2019 činil WAULT (průměrná délka nájemních smluv) u této nemovitosti 4 roky.[1]
BHS Hamburk
Třetí kancelářská budova přibyla do portfolia v červnu 2020. Hamburk Business Center byla zkolaudována na konci roku 2019 a nachází se v Plzni poblíž centra v těsné blízkosti hlavního vlakového nádraží. Mezi nájemníky patří české i zahraniční společnosti zejména z oblasti technologií.
Panattoni Park Bratislava North
Developerský projekt výstavby logistického komplexu o plánované celkové rozloze 88 tisíc m2 je průběžně realizován od července 2021. Komplex má stát poblíž Bratislavy v těsné blízkosti dálnice D2 a má zahrnovat tři logistické haly. První dvě haly o výměře cca 12 tisíc a 6 tisíc m2 byly v minulém roce dostavěny a pronajaty.
Skupinu samozřejmě ovlivnila pandemie koronaviru, ale navzdory kancelářským projektům v portfoliu ji ustála. Na konci roku 2020 byla obsazenost všech tří kancelářských projektů 91 % a na konci roku 2021 to bylo 88 %. K červnu 2023 se celková obsazenost všech projektů (nyní již se zahrnutou první etapou Panattoni Park) vrátila na 90 %.
2023 a plány do budoucna:
Podle poslední výroční zprávy plánuje fond druhou etapu projektu Panattoni Park zrealizovat v průběhu letošního a příštího roku, s tím že v prvním pololetí letošního roku probíhaly jednání s několika potenciálními nájemníky. V průběhu minulého roku fond i přes pokles investiční aktivity v této oblasti údajně analyzoval několik desítek investičních příležitostí z oblasti komerčních nemovitostí, na které se chce do budoucna zaměřit. Za tímto cílem se bude snažit oslovovat nové investory a dosáhnout vyšší diverzifikace zdrojů financování.
Ekonomika:
Emitent dluhopisů BHS REF Finance (do 27.12.2022 nesoucí jméno BHS Coworking) vlastnila na konci minulého roku majetek za 1,8 milionu korun v oběžných aktivech. Jedná se o ekonomicky prázdnou schránku bez vlastního podnikání, určenou pouze na emitování dluhopisů.
Konsolidace skupiny zahrnuje všechny společnosti vyobrazené ve schématu nahoře. Celá skupina vlastnila na konci minulého roku konsolidovaný majetek za 3,819 mld. korun.
Největší část majetku skupiny tvořily nemovitosti, které byly na konci minulého roku na základě znaleckého posudku přeceněny na 3,317 mld. korun. Dalších 338 milionů bylo alokováno do bankovních vkladů a 102 milionů byly pohledávky ze zápůjček apod. Pohledávky jsou rovněž oceňovány reálnou hodnotou (přes diskontování budoucích peněžních toků na současnou hodnotu).
| AKTIVA (v tis. Kč) | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Aktiva celkem | 3 819 100 | 3 469 799 |
| Dlouhodobý majetek (=nemovitosti) | 3 317 558 | 2 954 601 |
| Bankovní vklady | 338 227 | 375 065 |
| Pohledávky za nebankovními subjekty | 102 748 | 87 966 |
| Ostatní aktiva | 59 280 | 50 509 |
| Časové rozlišení aktiv | 1 287 | 1 658 |
Hodnota aktiv meziročně vzrostla o 349 milionů korun (=cca 10 %). Mohlo za to především kladné přecenění nemovitostí o 362 milionů korun (= cca 12 %). Kancelářské nemovitosti se oceňovaly výnosovou metodou, která závisí nejen na výši ceny nájemného (růst nájemného zvyšuje ocenění nemovitosti), ale také na výši tržního požadovaného výnosu nemovitosti (jeho snížení hodnotu nemovitosti rovněž zvyšuje). Logistický park ve výstavbě (Panattoni Park) je potom oceňován v reziduální metodou, která spočívá ve stanovení hodnoty celého projektu po jeho realizaci a následném odečtení všech očekávaných nákladů na realizaci projektu. Do metody tak vstupuje výše stavebních nákladů a další proměnné.
V loňském roce rostla i hodnota pohledávek za nebankovními subjekty (o cca 17 %) a ostatních aktiv (rovněž o 17 %). Meziročně naopak klesaly bankovní vklady (o cca 10 %) a položky časového rozlišení aktiv o cca 22 %.
Pasiva:
Pasiva skupiny tvoří zejména čistá hodnota aktiv (NAV) náležející držitelům investičních akcií ve výši 1,714 mld. korun. Tedy fondový ekvivalent vlastního kapitálu, který v případě tohoto fondu financuje portfolio 44,89 % celkové bilanční sumy. K datu 31.12.2022 byla hodnota fondového kapitálu (výše čistých aktiv fondu, =NAV) 1,714 mld. korun. Ten se dělil mezi 1,29 milionů kusů vydaných investičních akcií. V uplynulém roce se fond potýkal s čistým odlivem investorů, kdy 61 tisíc nových akcií upsal, ale 174 tisíc akcií byl nucen odkoupit. Investiční horizont fondu jsou 3 roky, přičemž cílí na čistý výnos 8 %. Cena akcií je stanovována čtvrtletně. Fond vydává šest tříd investičních akcií. Třída PI CZK, která zahrnuje 993 190 emitovaných investičních akcií, měla v roce 2021 skutečné roční zhodnocení 4,9 % a v minulém roce 7,7 %. Třída C (pro kterou existuje 252 523 emitovaných kusů investičních akcií) měla v roce 2021 skutečné roční zhodnocení 5,7 % a v minulém roce pak 8,4 %.
Skutečné zhodnocení akcií u třídy v letech 2021 a 2022:
| Třída akcií | 2022 | 2021 |
| PI CZK | 7,7 % | 4,9 % |
| C | 8,4 % | 5,7 % |
Z 55,11 % je majetek skupiny kryt dluhy. Největší položka dluhů jsou bankovní úvěry ve výši 1,559 mld. korun. Další velkou položkou jsou ostatní pasiva ve výši 427 milionů korun. Ty představují zejména závazky vůči investorům (= buď stále nevyplacené peníze za zpětně odkoupené akcie, nebo již přijaté peníze za prodané akcie, které do konce úč. období nebyly emitovány). Do této položky dále spadají závazky za dodavateli (=převážně stavební práce), přijaté zálohy (=kauce a zádržné v rámci uzavřených nájemních smluv) nebo odložený daňový závazek.
| PASIVA (v tis. Kč) | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Fondový kapitál (NAV) | 1 714 225 | 1 724 019 |
| Bankovní úvěry | 1 599 383 | 1 530 549 |
| Ostatní pasiva | 427 437 | 133 681 |
| Časové rozlišení pasiv | 39 922 | 45 206 |
| Rezervy | 5 068 | 13 473 |
K bankovním úvěrům poskytl fond zajištění ve formě zástavních práv k nemovitostem, podílu na společnosti a pohledávek z pojistných smluv, z bankovních účtů a z nájemních smluv. Jeden z úvěrů je z důvodu eliminace měnového rizika přijat v eurech, jelikož v eurech realizuje společnost většinu peněžních příjmů.
| Přehled bankovních úvěrů (v tis. Kč) | Společnost | Splatnost | Zůstatek úvěru k | |
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | |||
| Česká spořitelna a.s. | OREGON | 31.12.2027 | 379 811 | 400 246 |
| HAMBURK | 30.09.2025 | 290 451 | 305 710 | |
| ORCHARD | 31.01.2024 | 773 513 | 824 593 | |
| Slovenská sporitelňa a.s. | Panatonni | 31.08.2027 | 155 608 | 0 |
Hospodaření za uplynulý rok:
Hospodaření skupiny v posledním roce skončilo s hrubým ziskem ve výši +345 milionů korun. Meziročně tak zisk vzrostl o 17 %. Byl tvořen hlavně tržbami z nájemného (194 mil. korun) a z přecenění aktiv (+176 mil. korun). Na straně nákladů byl naopak zisk ovlivněn převážně správními náklady ve výši -36 milionů korun.
| HOSPODAŘENÍ (v tis. Kč) | 2022 | 2021 |
| Zisk z finančních operací | 381 724 | 329 500 |
| z toho: | ||
| tržby z nájemného | 194 203 | 173 637 |
| zisk z přecenění aktiv | 176 861 | 257 274 |
| Správní náklady | -36 610 | -34 875 |
| z toho: | ||
| náklady na obhospodařování | 32 322 | -31 019 |
| Zisk před zdaněním | 345 606 | 294 883 |
| Zisk po zdanění | 337 165 | 286 285 |
Dluhopisy:
Dluhopisový program byl schválen 29. června 2023 a je na jednu miliardu korun. Pro fond je to první vydávání dluhopisů. Společné emisní podmínky nenabízí ani zajištění, ani kovenanty. Administrovat si emise bude fond sám, pokud nebude v konkrétní emisi uvedeno jinak.
Závěr:
Fond nese název obchodníka s cennými papíry BH Securities, který má s vydáváním a upisováním dluhopisů dlouholeté zkušenosti. Za jejich distribuci už si tato firma dokonce v roce 2019 vysloužila od ČNB pětimilionovou pokutu, kdy investorům nedostatečně zdůrazňovala rizika spojená s tímto druhem investic.[1] Což asi měla, protože dluhopisy pomáhala upisovat i ZOOTu, kterého z rok trvající insolvence v roce 2020 zachránila až reorganizace. BH Securities stála také například za přípravou a úpisem jedné z neveřejných emisí předlužené firmy Saunia, která nenabízela ani zajištění, ani kovenanty.[2] I zde by bylo fajn, přestože je na tom fond po ekonomické stránce podstatně lépe, zamyslet se nad riziky a investorům nabídnout vyšší, lépe řečeno vůbec nějakou, ochranu před nimi. Zvlášť pokud bude dluhopisy vydávat ekonomicky prázdná schránka, za jejíž dluhy se nikdo nezaručil. První emise ještě není venku. Svým investorům do akcií nabízí fond roční výnos 8 %. Jsme velmi zvědaví na nabízený výnos u dluhopisů.
[1] https://www.e15.cz/byznys/finance-a-bankovnictvi/ceska-narodni-banka-poprve-tresta-za-dluhopisy-1363368
[2] https://ucet.saunia.cz/data/files/saunia_prospekt_2018.pdf
[1] https://faei.cz/bhs-real-estate-fund-sicav-koupil-nejvetsi-kancelarsky-komplex-v-ostrave/
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
