Kreditní analýza: VIAGEM
Naprostá většina realitních dluhopisů v Česku sází na jeden a ten samý příběh: Načrtnu projekt, koupím pozemek, vyřídím povolení, postavím a s hezkou marží prodám. K…
VIAGEM Investments
Aktivní emitentvýkup, scelování a prodej pozemků (orná půda, lesy, stavební pozemky) v ČR a SR. Emitenti VIAGEM Investments a.s.
29. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 6,05 / 10Ochrana věřitele 2,00 / 10 (53. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (viagem.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Ing. Přemysl Kubáňfyzická osoba (nar. 1983), zakladatel, jediný akcionář a jediný člen správní rady ručitele VIAGEM a.s. i emitenta; nepřímo 100 % celé skupiny100 %
VIAGEM a.s.VIAGEM a.s. (IČO 04817320, Sokolovská 131/86, Praha 8) – jediný akcionář emitenta, ručitel emise a mateřská (holdingová) společnost skupiny VIAGEM; sama obchoduje s pozemky a drží 100 % dceřiných společností (1. česká realitní, Slovenské poľnohospodárstvo, PKH/ALTAXO, FK VIAGEM Ústí nad Labem aj.).
VIAGEM Investments a.s.emitent dluhopisů · 1 emise
Unijní emisní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů VIAGEM Investments a.s. (vyhotoven 14. 5. 2026, schválen ČNB 26. 5. 2026, identifikátor U03982260529091025), čl. 6.1 s. 23, čl. 7.2 s. 25, čl. 14.4 s. 70
Čím se skupina zabývá
VIAGEM je pražská skupina podnikatele Přemysla Kubáně, která vykupuje rozdrobené spoluvlastnické podíly na pozemcích (hlavně orná půda a lesy) v Česku a na Slovensku, scelí je a prodává dál, mimo jiné přes vlastní realitní portál viagem.cz. Vedle toho skupina provozuje služby pro podnikatele ALTAXO (zakládání a prodej firem, virtuální sídla, účetnictví) a fotbalový klub FK Viagem Ústí nad Labem. V roce 2024 měla konsolidované tržby 454 mil. Kč a zisk 114 mil. Kč. Dluhopisy vydává účelová dceřiná společnost VIAGEM Investments a.s. založená v roce 2026, za níž ručí mateřská VIAGEM a.s.
Základní ekonomické ukazatele
| Konsolidovaný celek VIAGEM a.s. (IČO 04817320, Praha 8), konsolidovaná účetní závěrka ČÚS. Pravidlo 12, krok 1 – konsolidace ručitele: VIAGEM a.s. je ručitelem emise (ručitelské prohlášení, prospekt kap. 15 s. 75–78; KP s. 9) a mateřskou společností emitenta. Emitent VIAGEM Investments a.s. (IČO 24373478, vznik 14. 1. 2026) je finco bez vlastní činnosti a bez konsolidace (prospekt s. 17, 27). Výtěžek jde do VIAGEM a.s. a Slovenské poľnohospodárstvo s.r.o. (prospekt s. 19), tj. uvnitř hodnoceného celku. (mil. Kč) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 521 | 399 |
| Vlastní kapitál | 349 | 236 |
| Cizí zdroje | 171 | 161 |
| Tržby / hlavní výnosy | 454 | 320 |
| EBITDA | 150 | 145 |
| Nákladové úroky | 2 | 0 |
| Cizí zdroje / aktiva | 32,8 % | 40,4 % |
2024: konsolidovaně, ČÚS, auditováno; 2023: konsolidovaně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Konsolidovaná výroční zpráva VIAGEM a.s. za rok 2024 se zprávou auditora (kratkyaudit s.r.o., Ondřej Krátký, KAČR 2437, zpráva ze 5. 12. 2025, výrok bez výhrad), web emitenta https://www.viagem.cz/files/24VIAZKonsolidovanVZv.vroku.pdf (začleněna odkazem do prospektu, kap. 16 s. 79); PDF s. 7–8 rozvaha aktiva (aktiva celkem, C. oběžná aktiva, C.I. zásoby), s. 8–10 pasiva (VK, B.+C. cizí zdroje, C.II. krátkodobé závazky; časové rozlišení pasiv 461), s. 10–11 VZZ (tržby z prodeje výrobků a služeb 72 292 + tržby za prodej zboží 381 566 = čistý obrat 453 858; konsolidovaný provozní VH 149 685; E.1 úpravy hodnot DNaHM 466; J. nákladové úroky 1 869); totéž tabulkově s. 25–27 a v prospektu čl. 14.6.1 s. 72–73. Obchodní závazky: rozvaha C.II.4 = 20 468, příloha však závazky nerozepisuje (kapitola o závazcích chybí, příloha s. 20–21 přechází od bodu 3 Pohledávky k bodu 9) → podle pravidla 10 se neodečítá nic (0). Přehled o peněžních tocích není součástí konsolidované závěrky (pravidlo 5). Odpis kladného konsolidačního rozdílu 2 832 (F.6) není v odpisech.; srovnávací období auditované konsolidované VZ 2024 (web emitenta, viz rok 2024), PDF s. 7–11 a 25–27, sloupec 31.12.2023. Uznáno jako auditované podle pravidla 6 (výjimka): konsolidovaná závěrka 2024 je první auditovaná – auditor v odstavci Ostatní skutečnosti uvádí „Konsolidovaná účetní závěrka Společnosti k 31. 12. 2023 nebyla auditována“ (s. 23) – a srovnávací sloupec obsahuje i VZZ. Shodné údaje: samostatná (neauditovaná) konsolidovaná VZ 2023, Sbírka listin B 21379/SL18/MSPH (dokument 88160242), s. 6–11 (první konsolidace, bez srovnání). Tržby = 43 205 + 277 118 = 320 323 (čistý obrat v SL18 s. 11 je 327 899 vč. ostatních provozních a finančních výnosů). Pasiva = VK 235 788 + CZ 161 046 + čas. rozlišení 2 235 = 399 069. EBIT = konsolidovaný provozní VH 141 318; odpisy = úpravy hodnot DNaHM 3 778; nákladové úroky 406. Obchodní závazky: rozvaha C.II.4 = 19 679, příloha SL18 bod 8 (s. 22–23) bez rozpisu → pravidlo 10, 0. Cash flow nesestaven.
Prospekty a emise
Unijní emisní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003584260 | 28. 5. 2026 | 27. 5. 2030 | 7,1 % | až 50 mil. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
6,05 / 10
29. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2024/2023
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 2,60 | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14 – vznik hodnocené entity: VIAGEM a.s. vznikla 16. 2. 2016 (prospekt čl. 14.2.1 a 14.3 s. 69; konsol. VZ 2024 s. 13). Údaj, že Ing. Přemysl Kubáň „začal podnikat v roce 2013“ (prospekt s. 17), se neuznává – činnost fyzické osoby / předchůdce bez doložené návaznosti; ALTAXO (od 2013) bylo do skupiny převedeno až v říjnu 2023 (VZ 2025 s. 4). | 5,00 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 32,8 % = 4,50 b.; likvidita 0,29× = 0,00 b. | 4,50 | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15 – splněna kritéria pro 0: (a) konsolidovaná závěrka 2024 (jedna ze dvou posledních hodnocených) ve Sbírce listin VIAGEM a.s. chybí – k 29. 10. 2026 jsou tam za 2024 jen individuální VZ (SL19, založ. 16. 10. 2025) a za 2025 individuální VZ (SL21, 16. 10. 2026) a výkazy přes DAP (SL20); konsolidovaná je jen na webu emitenta; (b) konsolidovaná závěrka 2023 byla založena až 17. 9. 2025 (SL18), tj. víc než 12 měsíců po rozvahovém dni, a je bez zprávy auditora; (c) informační povinnost z EP čl. 9.4.2 (prospekt s. 33): výroční zpráva ručitele za 2025 měla být na webu do 30. 6. 2026 (emise od 27. 5. 2026), ale individuální VZ 2025 je podepsaná a auditovaná až 30. 9. 2026 (SL21 s. 1, 19) a konsolidovaná VZ 2025 zveřejněna není; zveřejnění testu čl. 9.4.4 nebylo nalezeno. | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad hodnocenou entitou nestojí velká diverzifikovaná skupina ani stát – jediným akcionářem VIAGEM a.s. je fyzická osoba Ing. Přemysl Kubáň (prospekt čl. 6.1 s. 23, čl. 14.4 s. 70). Navíc skupina vykazuje závazky ke společníkovi 47,6 mil. Kč a pohledávky za společníky 1,6 mil. Kč (konsol. VZ 2024 s. 8–9). | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 12,10 | 20 |
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003584260vydáno 28. 5. 2026, splatnost 27. 5. 2030 | 7,1 % | 1,00 | 2,00 | 0,00 | 1,00 | 2,00 |
U všech emisí: VIAGEM INVEST I 7,10/2030: 7,1 % p. a. (měsíční výplata), datum emise 27. 5. 2026, splatnost 27. 5. 2030, předpokládaný objem 50 mil. Kč bez možnosti navýšení, listinné na řad, upisování do 30. 4. 2030 (KP s. 15–17); program 500 mil. Kč (prospekt s. 76). Pozice finco (pravidlo 20): emitent vznikl 14. 1. 2026 „s cílem soustředit od investorů … finanční prostředky“, sám „nevykonává ani neplánuje vykonávat reálnou podnikatelskou činnost“ a výtěžek půjčuje dál ve skupině (prospekt čl. 5.1 s. 17), nevlastní žádný podíl (s. 24). Seniorita senior: „přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené závazky Emitenta, zajištěné ručitelským prohlášením“ (EP čl. 9.3 s. 32; KP čl. 3 s. 16–17). Ručení 2 – kompenzační (metodika: finco + ručitel opco/holdco): ručitelské prohlášení mateřské VIAGEM a.s. podle § 2018 OZ, splatné do 30 dnů od výzvy, nezajištěné a nepodřízené (prospekt kap. 15 s. 76–77). Zástavy 0 (pravidlo 19): kromě ručení žádné zajištění, závazky ručitele jsou „nezajištěné“ (s. 77); skupina navíc nemá omezení dalšího zadlužení ani zástav (s. 11). Kovenanty 1 (pravidlo 18): omezení výplaty podílů na zisku emitenta ovládající osobě (EP čl. 9.4.1 s. 33), zákaz změny kontroly emitenta i ručitele (9.4.3) a závazek udržet ve skupině min. 2 000 000 m² pozemků a min. 1 000 listů vlastnictví, testovaný k 31. 12. a zveřejňovaný s VZ ručitele (9.4.4 s. 33); porušení je případem neplnění (9.9.1 b, 60denní lhůta, s. 44) s právem na předčasné splacení. Nejde o finanční limit (výměra a počet LV nejsou finanční ukazatele), zákaz zástav chybí → 1. Případy neplnění jinak standardní (prodlení 15 prac. dnů, cross-default nad 30 mil. Kč, insolvence, exekuce nad 100 mil. Kč; s. 44–46).
Referenční výnos: 7,10 % (4 roky) (CZ0003584260). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.