Analýza dluhopisů: Rezidence Cézava (SUR LIE)
Firma Rezidence Cézava se na trhu poprvé objevila v létě 2023. Šlo o projektovou společnost třech investorů, která měla vydat dluhopisy na projekt developmentu seniorského domu…
Rezidence Cézava
Aktivní emitentseniorské bydlení – vlastnictví a pronájem rezidence s domovem se zvláštním režimem (Újezd u Brna). Emitenti Rezidence Cézava, s.r.o.
49. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 3,73 / 10Ochrana věřitele 3,00 / 10 (35. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (rezidencecezava.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
WIRAND a.s.IČ 241 41 623, Vyškov; ovládající osoba emitenta; členem správní rady Ing. Sylva Macháčková50 %
SUR LIE, a.s.IČ 29263026, Brno; předseda představenstva Ing. Petr Prokůpek (jednatel emitenta, ve SUR LIE má 50 %)25 %
AUBONNE Private Equity a.s.IČ 098 24 511, Praha 9; předseda správní rady Mgr. Tomáš Svoboda (nepřímý skutečný majitel)25 %
WIRAND a.s.Ovládající osoba emitenta podle zákona o obchodních korporacích s 50% podílem (prospekt 2026, čl. 7.2, s. 30). Nekonsoliduje; emitent je z hlediska podnikání samostatný subjekt (s. 27). Náhradním skutečným majitelem je jednatel Ing. Petr Prokůpek.
Rezidence Cézava, s.r.o.emitent dluhopisů · 5 emisí
Unijní emisní prospekt pro růst Rezidence Cézava, s.r.o., schválený ČNB 1. 7. 2026 (vyhotoven 23. 6. 2026), čl. 6.1.1 s. 27, čl. 7 s. 29–30
Čím se skupina zabývá
Rezidence Cézava, s.r.o. vlastní a provozuje stejnojmenný objekt seniorského bydlení v Újezdu u Brna, otevřený 1. 7. 2024. Východní část (domov se zvláštním režimem, 79 pokojů) pronajímá na 20 let provozovateli Senior-komplex Cézava s.r.o. za 23 mil. Kč ročně, v západní části nabízí 91 bytů 1+kk a 2+kk samostatným seniorům. Výstavbu financovala společníky (příplatky 229 mil. Kč), úvěrem Oberbank (382 mil. Kč k červnu 2026) a dluhopisy. Společnost je součástí okruhu investiční skupiny SUR LIE (Ing. Petr Prokůpek).
Základní ekonomické ukazatele
| Rezidence Cézava, s.r.o. (IČO 24685119) samostatně, ČÚS. Konsolidace neexistuje: „Emitent nezpracovává konsolidovanou účetní závěrku“ (prospekt 2026, čl. 8.5, s. 32), emitent nevlastní podíly v jiných společnostech (ÚZ 2025, bod 1.4, s. 9; prospekt 2026, čl. 6.1.1, s. 27). Dluh obsluhuje přímo emitent, který objekt vlastní a provozuje; společníci (WIRAND, SUR LIE, AUBONNE Private Equity) nejsou ručiteli. (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 573 | 607 |
| Vlastní kapitál | 121 | 107 |
| Cizí zdroje | 452 | 482 |
| Tržby / hlavní výnosy | 33 | 5 |
| EBITDA | 17 | -16 |
| Nákladové úroky | 28 | 38 |
| Cizí zdroje / aktiva | 78,8 % | 79,4 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno; 2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Účetní závěrka Rezidence Cézava, s.r.o. k 31. 12. 2025 (ČÚS, plný rozsah, sestavena 29. 1. 2026; auditovaná, AUDIT Brno, výrok bez výhrad 2. 2. 2026; web emitenta, totéž SL50 ve Sbírce listin): rozvaha aktiva s. 1–3 (ř. 1, 37, 38), pasiva s. 4–5 (ř. 79, 101, 123, 129), VZZ s. 7–8 (ř. 1, 15, 30, 43). Cizí zdroje = ř. 101 (rezervy 0 + závazky 451 730 tis. Kč). Obchodní závazky = krátkodobé závazky z obchodních vztahů ř. 129 (36 802 tis. Kč); příloha (bod 8, s. 12) je dál nerozpadá – zmiňuje jen pozastávku generálnímu dodavateli se splatností 5 let. Dlouhodobé závazky z obchodních vztahů 35 187 tis. Kč (ř. 114) se podle pravidla neodečítají. CFO: výkaz peněžních toků není součástí závěrky. Kontrola: aktiva = pasiva = 573 158 tis. Kč; krátkodobé závazky 30 032 + 6 412 + 36 802 + 3 335 = 76 581. Podle pravidla 10 jsou obchodní závazky = 0 – příloha je nerozpisuje (řádek rozvahy ř. 129 byl 36,802 mil. Kč), neodečítá se nic.; Rozvaha: účetní závěrka k 31. 12. 2024 (ČÚS, sestavena 7. 2. 2025, auditovaná, AUDIT Brno, výrok bez výhrad, zpráva z roku 2025 – datum ve skenu nečitelné; SL48), aktiva s. 1–3, pasiva s. 4–5 (ř. 1, 37, 79, 101, 123, 129), shodně se srovnávacím obdobím ÚZ 2025 s. 1–5. VZZ: srovnávací období ÚZ 2025 s. 7–8 (provozní VH −20 952, nákladové úroky 38 257 tis. Kč) – ÚZ 2025 bod 2.6 (s. 11) uvádí přesun úrokových nákladů z jiných provozních nákladů do nákladových úroků ve srovnávacím období; v původní ÚZ 2024 (s. 7–8) bylo provozní VH −40 090 a nákladové úroky 19 119 tis. Kč. Tržby 5 319 a odpisy 5 446 tis. Kč jsou v obou verzích stejné. Obchodní závazky = krátkodobé závazky z obchodních vztahů ř. 129 (210 500 tis. Kč), bez přílohového rozpadu. Cizí zdroje ř. 101 bez časového rozlišení pasiv 17 965 tis. Kč (ř. 141). Kontrola: 106 993 + 481 909 + 17 965 = 606 867 = aktiva. Podle pravidla 10 jsou obchodní závazky = 0 – příloha je nerozpisuje (řádek rozvahy ř. 129 byl 210,5 mil. Kč), neodečítá se nic.
Prospekty a emise
Unijní emisní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003584930 | 1. 7. 2026 | 30. 6. 2031 | 7 % | až 100 mil. Kč | v oběhu |
Starší prospekty bez emisí v oběhu (4)
Unijní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003541351 | 1. 7. 2025 | 31. 8. 2026 | 0 % (diskont) | 31,3 mil. Kč | splatná |
Unijní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003541351 | 1. 7. 2024 | 31. 8. 2026 | 0 % (diskont) | 31,3 mil. Kč | splatná |
Unijní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003541351 | 1. 7. 2023 | 31. 8. 2026 | 0 % (diskont) | 31,3 mil. Kč | splatná |
Unijní prospekt pro růst dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003541351 | 1. 7. 2022 | 31. 8. 2026 | 0 % (diskont) | 31,3 mil. Kč | splatná |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
3,73 / 10
49. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 1,95 | 6,50 |
| Historie skupiny Relevantní činností je projekt Rezidence Cézava. Emitent vznikl 26. 5. 2010 jako Blardone, s.r.o. (prospekt 2026, čl. 3.1, s. 19), v roce 2018 převzal vedení Ing. Petr Prokůpek, sídlo se přesunulo do Brna a společnost koupila pozemek (7 610 tis. Kč) – ÚZ 2018, Sbírka listin C 110276/SL33/KSBR, příloha bod 1.1 s. 2 a bod 3.1 s. 4 (sken). Do 1. 7. 2024 byla jedinou činností „příprava projektu Rezidence Cézava“ (prospekt 2026, s. 16), provoz od 1. 7. 2024 (s. 9). 2026 − 2018 = 8 let → pásmo >6–8 let. Ověřeno 29. 10. 2026: emitent vznikl 2010 jako firma bez činnosti (BLARDONE), počítá se od zahájení činnosti – koupě pozemku pro projekt 2018 (ÚZ 2018, SL33, s. 2 a 4); historie skupiny z webu se nepoužívá. | 3,25 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 78,8 % = 1,75 b.; likvidita 0,17× = 0,00 b. | 1,75 | 5,00 |
| Transparentnost Emitent zveřejňuje na webu prospekt, emisní podmínky, auditované účetní závěrky 2024 a 2025 i zprávy auditora (rezidencecezava.cz/cs/investice). Závěrky 2024 a 2025 jsou ve Sbírce listin uloženy v zákonné lhůtě (SL48 doručena 6. 4. 2025, SL50 doručena 14. 4. 2026); obě ověřil AUDIT Brno, spol. s r.o. bez výhrad (zpráva k ÚZ 2025 ze dne 2. 2. 2026; zpráva k ÚZ 2024 z roku 2025, den a měsíc ve skenu nečitelné; výrok vždy s. 1). Výkaz peněžních toků se nesestavuje (ČÚS, příloha jen v rozsahu vyhlášky), což ale není „zjevně nedostatečná informace“. Ověřeno 29. 10. 2026: obě poslední závěrky založeny do 12 měsíců od rozvahového dne (SL48 6. 4. 2025, SL50 14. 4. 2026), výroky bez výhrad, neplnění informační povinnosti z EP nezjištěno → 0,5. Přepracované srovnávací období VZZ 2024 v ÚZ 2025 (přesun úroků, ÚZ 2025 bod 2.6, s. 11) se nepovažuje za „dvě verze téže závěrky“. | 0,50 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Nad emitentem nestojí stát ani mimořádně silná skupina. Společníci: WIRAND a.s. 50 % (ovládající osoba), SUR LIE, a.s. 25 %, AUBONNE Private Equity a.s. 25 % (prospekt 2026, čl. 6.1.1 s. 27 a čl. 7.1 s. 30). Prospekt uvádí, že emitent je „z hlediska svého podnikání samostatný subjekt“ (s. 27); společníci za dluhopisy neručí. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 7,45 | 20 |
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003584930vydáno 1. 7. 2026, splatnost 30. 6. 2031 | 7 % | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 1,00 | 3,00 |
| REZIDENCE CÉZAVA 7,00/31, 7 % p.a. čtvrtletně, datum emise 1. 7. 2026, splatnost 30. 6. 2031, až 100 mil. Kč (prospekt 2026 schválený ČNB 1. 7. 2026, s. 1, čl. 10.1, s. 37–38). Pozice opco: emitent sám vlastní a provozuje objekt a z jeho výnosů dluh splácí (s. 9, 23, 27). Seniorita: „přímé, obecné, nepodmíněné, nezajištěné a nepodřízené dluhy“ (čl. 10.3.1, s. 41). Ručení 0: „Za Dluhopisy není poskytnuta žádná záruka“ (s. 12). Zástavy 0: „nebudou nijak zajištěny“ (čl. 10.3.2, s. 41); objekt, nájemní pohledávky a podíly společníků jsou zastaveny ve prospěch Oberbank (s. 17, 20). Kovenanty slabé (1): jen povinnost zcizovat majetek za obvyklých podmínek a za peníze (čl. 10.4.1) a zákaz poskytovat ručení za dluhy třetích osob (čl. 10.4.2), s. 41; bez finančních ukazatelů, negative pledge, omezení dalšího dluhu i výplat společníkům; případy porušení jen likvidace, insolvence, nepovolená přeměna, exekuce nad 50 mil. Kč (čl. 10.9, s. 45–46), bez cross-defaultu. Totéž v samostatných Emisních podmínkách 2026 (web emitenta, s. 5). | ||||||
| CZ0003541351vydáno 1. 7. 2025, splatnost 31. 8. 2026 | 0 % (diskont) | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 1,00 | 3,00 |
| Diskontovaný dluhopis REZIDENCE CEZAVA 0,00/26, jmenovitá hodnota 100 000 Kč, datum emise 1. 9. 2022, splatnost 31. 8. 2026; do registru ČNB se dostal znovu s Unijním prospektem pro růst schváleným 1. 7. 2025 (vyhotoven 13. 6. 2025; s. 1, 12, čl. 6.1, s. 32). Pozice opco (emitent vlastní a provozuje objekt, s. 9–10). Seniorita: „přímé, obecné, nepodmíněné, nezajištěné a nepodřízené“ (čl. 6.3.1, s. 35). Ručení 0: „Za Dluhopisy není poskytnuta žádná záruka“ (s. 13). Zástavy 0: „nebudou nijak zajištěny“ (čl. 6.3.2, s. 36). Kovenanty slabé (1): stejné jako u emise 2026 – zcizování majetku za obvyklých podmínek a zákaz ručení (čl. 6.4.1–6.4.2, s. 36), žádné finanční kovenanty. | ||||||
Referenční výnos: 7,00 % (5 let) (CZ0003584930). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.