Analýza: dluhopisy KKIG Holding
Skupina KKIG vznikla v roce 1993 jako rodinný podnik, původně fungující jako realitní kancelář specializovaná na prodej bytů. Kolem roku 2000 se firma přeorientovala z brokeringu…
KKIG Holding
Emitentkomerční nemovitosti – pronájem a development skladů, logistických a kancelářských areálů (Praha a Středočeský kraj). Emitenti KKIG Holding a.s.
34. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 5,68 / 10Ochrana věřitele 3,13 / 10 (20. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (kkinvestgroup.com) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Ing. Irena Kochfyzická osoba, jediná akcionářka a členka představenstva emitenta100 %
Ing. Irena Koch (fyzická osoba)Jediná akcionářka KKIG Holding a.s. se 100 % akcií a hlasovacích práv; v dozorčí radě sedí Ing. Libor Koch a Ing. Filip Koch (osoby blízké).
KKIG Holding a.s.emitent dluhopisů · 2 emise
Základní prospekt dluhopisového programu KKIG Holding a.s. ze dne 25. 7. 2025, schválený ČNB 30. 7. 2025 (č. j. 2025/091063/CNB/650, PM 31. 7. 2025), čl. 7.1.1, s. 48
Čím se skupina zabývá
KKIG Holding a.s. je holdingová společnost rodinné nemovitostní skupiny Kochových. Přes šest dceřiných společností vlastní a pronajímá skladové a kancelářské areály v Praze (Běchovice, Ruzyně) a rezidenční dům v Josefově. V letech 2024–2026 dokončila developerské projekty KKIG Park v Běchovicích a AIR DEPO v Tuchoměřicích u letiště. Emitent sám nemá tržby ani zaměstnance; výnosy tvoří úroky ze zápůjček dceřiným společnostem, financované dluhopisy.
Základní ekonomické ukazatele
| KKIG Holding a.s. (IČO 106 70 173) samostatně, ČÚS – bez konsolidace. Emitent konsolidovanou závěrku nesestavuje a není součástí konsolidačního celku (ZP 7/2025 čl. 5.3.1(a), s. 37; čl. 8.1.5, s. 51; příloha ÚZ 2025 bod 2: „účetní závěrka (nekonsolidovaná)“, s. 25). Ručitel neexistuje (KP CZ0003575375 čl. 3.3.1, s. 9: záruka není poskytnuta), příjemci výtěžku (emitent – refinancování KKIG 6,10/25; dceřiné společnosti přes zápůjčky – KP čl. 4.3.2, s. 11) konsolidaci nemají. Podle pravidla 12 (bod 3) a pravidla 2 se hodnotí emitent, který dluh obsluhuje. Poznámka do profilu: „bez konsolidace“. (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 1 963 | 1 927 |
| Vlastní kapitál | 1 040 | 1 040 |
| Cizí zdroje | 923 | 888 |
| Tržby / hlavní výnosy | 83 | 47 |
| EBITDA | -17 | -10 |
| Nákladové úroky | 57 | 43 |
| Cizí zdroje / aktiva | 47,0 % | 46,1 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno; 2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Výroční zpráva KKIG Holding a.s. 2025 s individuální ÚZ (ČÚS) a zprávou auditora Deloitte (Sbírka listin B 26165/SL13/MSPH, dokument 92481290, zal. 12. 8. 2026): rozvaha s. 14–17, VZZ s. 18–19, výrok s. 38. Tržby z provozní činnosti 0 (příloha bod 3.10, s. 34); do tržeb započten výnos odpovídající holdingu = výnosové úroky = čistý obrat (příloha bod 4, s. 35). EBIT = provozní VH (ČÚS). Obchodní závazky krátkodobé 0 (příloha bod 3.8.7, s. 34). Výkaz peněžních toků závěrka neobsahuje (pravidlo 5).; Výroční zpráva KKIG Holding a.s. 2024 s individuální ÚZ (ČÚS) a zprávou auditora Deloitte (Sbírka listin B 26165/SL12/MSPH, dokument 88136384, zal. 16. 9. 2025; totožný soubor na webu emitenta): rozvaha s. 17–18, VZZ s. 20–21, výrok s. 42–43. Tržby 0 (příloha bod 3.9, s. 37); „tržby“ = výnosové úroky = čistý obrat. Obchodní závazky 0,1 (příloha bod 3.8.7, s. 36). Audit pokrývá jen rozvahu, VZZ a přílohu – výkaz peněžních toků v závěrce není (CF tabulka v ZP 7/2025 s. 50–51 se podle pravidla 9 neuznává).
Zveřejňování účetních závěrek
Poslední závěrka (za rok 2025, s výroční zprávou a zprávou auditora) založena do Sbírky listin 12. 8. 2026, včas; závěrky za roky 2022–2024 rovněž včas, závěrka za rok 2021 po lhůtě. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003575375 | 4. 8. 2025 | 17. 9. 2029 | 7,15 % | 225 mil. Kč | v oběhu |
Starší prospekty bez emisí v oběhu (2)
Základní prospekt dluhopisů
Zákadní prospekt dluhopisů - unijní prospekt pro růst
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003535734 | 3. 11. 2021 | 30. 11. 2025 | 6,1 % | až 200 mil. Kč | splaceno předčasně |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Neveřejné emise
Emise bez prospektu schváleného ČNB, v registru ČNB nejsou.
| ISIN | Objem | Kupón | Splatnost |
|---|---|---|---|
| CZ0003559312 | 180 mil. Kč | 8,00 % | 14. 3. 2028 |
| CZ0003559460 | 6 mil. EUR | 7,20 % | 14. 3. 2028 |
| CZ0003565780 | 165 mil. Kč | 7,35 % | 21. 11. 2028 |
Základní prospekt KKIG Holding z 25. 7. 2025, s. 18–19 (nesplacený objem k datu prospektu: KKIG 8,00/28, KKIG EUR 7,20/28, KKIG 7,35/28); shodně VZ 2025 (Sbírka listin SL13), s. 32, bod 3.8.1 k 31. 12. 2025. V registru ČNB tyto ISIN nejsou (prospekt z 3. 1. 2024 je tam bez konečných podmínek).
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
5,68 / 10
34. místo z 66 ve srovnání Typ: holding / investiční skupina, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 4,111 | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14: emitent vznikl 15. 3. 2021 (ZP 7/2025 čl. 5.1, s. 28). Nejstarší činnost skupiny doložená v prospektu u dnešní dceřiné společnosti: projekt Elišky Krásnohorské realizuje KKIG EK4 s.r.o. „od května 2015“ (ZP 7/2025 čl. 5.2.1(b)(i), s. 33; KKIG Ruzyně a.s. od srpna 2016, s. 33). Údaj „rodinná firma od roku 1993, původně realitní kancelář“ a „od roku 2012 komerční projekty“ (s. 29–30) nejmenuje žádnou právnickou osobu ani návaznost na dnešní skupinu, proto se podle pravidla 14 neuznává (předchůdce bez doložené návaznosti, možná činnost fyzické osoby). | 4,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví úrokové krytí -0,27× = 0,00 b.; zadlužení 47,0 % = 2,25 b.; provozní cash flow = 0,00 b.; likvidita 15,27× = 0,50 b. | 2,75 | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15: žádné z kritérií pro 0 nenastalo. Závěrka 2025 založena do Sbírky listin 12. 8. 2026 (B 26165/SL13/MSPH, 7,4 měsíce po rozvahovém dni), závěrka 2024 založena 16. 9. 2025 (SL12, 8,5 měsíce). Výroky auditora Deloitte Audit s.r.o. bez výhrad (2025: 30. 6. 2026, ÚZ 2025 s. 38; 2024: ÚZ 2024 s. 42), jen se zdůrazněním skutečnosti (nezajištěné pohledávky za skupinou; 2024 i refinancování emise KKIG 6,10/25). Dvě různé verze téže závěrky nebyly nalezeny (web = Sbírka listin u 2024). Výhrada k ověření: výroční zpráva 2025 není k 29. 10. 2026 na webu emitenta, ač ZP 7/2025 s. 3 slibuje zveřejnění všech výročních zpráv na webu – jde ale o úvod prospektu, ne o emisní podmínky. | 0,50 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad emitentem stojí jen jediná akcionářka, fyzická osoba Ing. Irena Koch (ZP 7/2025 čl. 7.1.1, s. 48); žádná velká diverzifikovaná skupina ani stát. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 11,361 | 20 |
Výkaz peněžních toků za některý z hodnocených roků nebyl zveřejněn; za provozní cash flow tohoto roku proto počítáme 0 bodů (metodika, pravidlo 5).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003575375vydáno 4. 8. 2025, splatnost 17. 9. 2029 | 7,15 % | 3,00 | 0,00 | 2,25 | 1,00 | 3,13 |
U všech emisí: Pozice holdco (pravidlo 20): emitent sám nepodniká, drží 100% podíly v 6 dceřiných nemovitostních společnostech a půjčuje jim (ZP 7/2025 čl. 5.3.1–5.3.2, s. 37–39; ÚZ 2025 příloha bod 3.2, s. 29). Seniorita: přímé, zajištěné, nepodřízené dluhy (ZP čl. 12.20.1, s. 62; KP čl. 3.1.10, s. 9). Ručení 0: záruka ani ručení není poskytnuto (KP čl. 3.3.1, s. 9). Zástavy 2,25 (pravidlo 19): zástavní právo 1. pořadí (příp. dočasně 2. pořadí) ke 100 % akcií emitenta (zastavuje jediná akcionářka) a k podílům emitenta v dceřiných společnostech nezastavených bance – k datu ZP jen KKIG SPV s.r.o. (ZP čl. 13.1.1–13.1.5, s. 63–64); jde o akcie/podíly uvnitř skupiny, ne o 1. pořadí na hlavní nemovitosti; zástava k nemovitostem je jen zvažovaná (čl. 13.1.6, s. 64). Kovenanty 1 – pravidlo 18 (29. 10. 2026): jediný trvale udržovaný finanční limit na úrovni hodnocené firmy je LTV skupiny KKIG Holding ≤ 70 % (dočasně až 75 % se souhlasem Společného zástupce), které má emitent plnit „v každém okamžiku“ (ZP 7/2025 čl. 15.1.1(a)–(b), s. 71–72). Emisní podmínky ale nestanoví testovací den ani pravidelné potvrzení či zveřejnění výpočtu LTV – emitent jen jednou ročně předává valuaci Znalce Manažerovi, Společnému zástupci a Agentovi pro zajištění (čl. 15.1.14(a)(i)(A), s. 77–78); porušení je případem neplnění jen jako „závažné porušení podle názoru Společného zástupce“, které zhorší postavení investorů (čl. 15.3.1(e), s. 80), předčasné splacení na pokyn Společného zástupce (čl. 15.3.5, s. 81) → finanční limit bez pravidelného testu = 1. Zákaz nového dluhu skupiny nad LTV 65 % (čl. 15.1.1(c), s. 72) je jediný limit testovaný jen při události; limity bankovních úvěrů dceřiných společností (70 % hodnoty nemovitostí, 75 % nákladů projektu, čl. 15.1.5(b)(ii), s. 73–74) se týkají dceřiných projektových firem a nepočítají se – varianta „několik limitů testovaných při události“ pro 3,25 tedy také splněna není. Nefinanční omezení trvají: zákaz výplat akcionáři a mimo skupinu (15.1.6, s. 74), negative pledge (15.1.11, s. 77), zákaz dalšího zadlužení emitenta (15.1.5(a), s. 73), podřízení jiných financování (15.1.9, s. 76). Dříve 3,25; design nově 3 + 0 + 2,25 + 1 = 6,25 z 20 → 3,13.
Referenční výnos: 7,15 % (4 roky) (CZ0003575375). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Bondshow: KKIG Holding
Skupina K&K invest group, za kterou stojí paní Irena Koch, působí na českém trhu od roku 1993. Původem rodinná firma (kterou je dodnes), začínala jako realitní…
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.