Analýza: dluhopisy IGF Třeboň
Tuto firmu jsme podrobně analyzovali již v loňském roce. Jedná se o projektovou společnost, která má pod sebou tři projekty center pro seniory v České republice.
IGF Třeboň
Emitentdevelopment sociálních zařízení a seniorského bydlení (domov se zvláštním režimem, senior resort). Emitenti IGF Třeboň s.r.o.
59. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 2,04 / 10Ochrana věřitele 4,13 / 10 (12. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (igftrebon.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
INVEST GATE Funds SICAV a.s. (podfond IG Family podfond)fond kvalifikovaných investorů, jediný společník emitenta (přímo)100 %
Invest Gate a.s. (IČO 03194515)jediný vlastník zakladatelských akcií Fondu; ovládá emitenta nepřímo100 % zakladatelských akcií Fondu
Ing. Kristián Baštaskutečný majitel, akcionář Invest Gate a.s., jednatel emitenta37,6 % Invest Gate a.s.
Tomáš Kajgrskutečný majitel, akcionář Invest Gate a.s., jednatel emitenta37,6 % Invest Gate a.s.
INVEST GATE Funds SICAV a.s.Fond kvalifikovaných investorů (§ 95 ZISIF) z Českých Budějovic. Investuje do péče o seniory a dlouhodobě nemocné prostřednictvím dceřiných společností: IGF Care Centre Třebíč, IGF Property Třebíč, IGF Jince, IGF Třeboň. Zakladatelské akcie drží Invest Gate a.s. (K. Bašta, T. Kajgr).
IGF Třeboň s.r.o.emitent dluhopisů · 3 emise
Základní prospekt 2025 (unijní prospekt pro růst), schválen ČNB 7. 10. 2025 (č. j. 2025/121245/CNB/650), PM 8. 10. 2025, s. 21–22 a 91
Čím se skupina zabývá
IGF Třeboň s.r.o. je projektová společnost skupiny Invest Gate, kterou vlastní fond kvalifikovaných investorů INVEST GATE Funds SICAV. V Třeboni-Břilicích staví komplex IGF Třeboň: Care Centre se 148 lůžky pro klienty s Alzheimerovou chorobou a roztroušenou sklerózou, polyfunkční objekt a Senior Resort s asi 70 byty pro lidi nad 55 let. Výstavba Care Centre začala v září 2025, první klienti se čekají ve druhé polovině roku 2027. Firma zatím nemá tržby a je financována dluhopisy a zápůjčkami od mateřského fondu.
Základní ekonomické ukazatele
| IGF Třeboň s.r.o. (IČO 14285576), emitent samostatně – bez konsolidace. Ručitel neexistuje; peníze z emise jdou emitentovi (projektová společnost Projektu Třeboň). Mateřský FKI INVEST GATE Funds SICAV a.s. konsolidovanou závěrku skupiny nezveřejňuje (pravidlo 12, krok 3). Účetní standard ČÚS. (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 93 | 45 |
| Vlastní kapitál | -15 | -5 |
| Cizí zdroje | 108 | 50 |
| Tržby / hlavní výnosy | 0 | 0 |
| EBITDA | -4 | -3 |
| Nákladové úroky | 7 | 4 |
| Cizí zdroje / aktiva | 115,6 % | 112,1 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno; 2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Výroční zpráva a účetní závěrka 2025 (web emitenta = Sbírka listin C 31929/SL9/KSCB): rozvaha s. 6–7, VZZ s. 8–9 (tržby žádné, provozní VH ř. 30, odpisy ř. E.1, nákladové úroky ř. J). Obchodní závazky: příloha s. 12, bod Krátkodobé závazky („Závazky z obchodních vztahů … činí 8 556 tis. CZK, všechny jsou ve splatnosti“) = rozvaha ř. C.II.4. Výkaz peněžních toků není součástí závěrky (pravidlo 5). Audit PKF APOGEO Audit, výrok bez výhrad (zpráva auditora 2025, s. 2–3).; Účetní závěrka 2024, auditovaná verze (web emitenta = Sbírka listin C 31929/SL7/KSCB): rozvaha s. 1–5, VZZ s. 7–8; shoduje se se srovnávacím obdobím závěrky 2025. Obchodní závazky: příloha 2024 je nerozepisuje (rozvaha ř. C.II.4 = 86 tis. Kč), podle pravidla 10 se neodečítají – null. Výkaz peněžních toků není součástí závěrky. Audit PKF APOGEO Audit ze dne 10. 7. 2025, výrok bez výhrad.
Zveřejňování účetních závěrek
Poslední závěrka (za rok 2025, auditovaná, s výroční zprávou) založena do Sbírky listin 31. 8. 2026, včas. Dříve byly po lhůtě založeny auditovaná závěrka za rok 2023 (1. 9. 2025; verze přes správce daně včas) a závěrka za rok 2022 (7. 2. 2024). Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Unijní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003577470 | 13. 10. 2025 | 10. 10. 2028 | 7 % | až 250 mil. Kč | v oběhu |
Unijní prospekt pro růst ve formě základního prospektu dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003563553 | 28. 6. 2024 | 1. 7. 2027 | 7,5 % | až 100 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003563561 | 28. 6. 2024 | 1. 7. 2027 | 7,5 % | až 93 mil. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
2,04 / 10
59. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 0,325 | 6,50 |
| Historie skupiny Začátek činnosti skupiny doložený v prospektu (pravidlo 14): první projekt skupiny IGF Care Centre Třebíč dokončen a provozován od roku 2019 (základní prospekt 2025, schválen ČNB 7. 10. 2025, PM 8. 10. 2025, s. 18 a s. 34–35). Hodnocená entita sama vznikla 23. 2. 2022 (prospekt s. 13). Dvacetiletá praxe realitní kanceláře IG Property (s. 35) se nepočítá – jde o zprostředkování, ne o development. | 3,25 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 106,4 % = 0,00 b.; likvidita 3,76× = 0,50 b. | 0,50 | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15, bod 2: existují dvě různé verze téže závěrky za rok 2024. Verze předaná přes správce daně (Sbírka listin C 31929/SL6/KSCB, založena 29. 7. 2025, XML) uvádí služby 1 238 tis. Kč, jiné provozní náklady 912 tis. Kč a všechny nákladové úroky 3 853 tis. Kč jako ostatní. Auditovaná verze (SL7, založena 5. 8. 2025, s. 7–8, shodná s webem emitenta) uvádí služby 2 145 tis. Kč, jiné provozní náklady 5 tis. Kč a úroky rozdělené 3 524 / 329 tis. Kč. Součty (provozní VH −3 334, VH −7 080) jsou stejné. Lhůty ukládání jsou u závěrek 2025 (SL9, založena 31. 8. 2026) i 2024 (SL7, 5. 8. 2025) do 12 měsíců. Výroky auditora jsou bez výhrad, se zdůrazněním záporného vlastního kapitálu. | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad emitentem stojí FKI INVEST GATE Funds SICAV a.s. (podfond IG Family) a Invest Gate a.s. Jde o malou skupinu se zaměřením na sociální zařízení, ne o velkou diverzifikovanou skupinu (prospekt s. 15, 21–22). Peníze navíc tečou z emitenta ke skupině: zápůjčky sesterským IGF Care Centre Třebíč a IGF Jince, celkem 31,95 mil. Kč k datu prospektu (s. 15, 29–30); dlouhodobé jiné pohledávky 27,65 mil. Kč k 31. 12. 2025 (rozvaha s. 6). | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 4,075 | 20 |
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003577470vydáno 13. 10. 2025, splatnost 10. 10. 2028 | 7 % | 5,00 | 0,00 | 0,00 | 3,25 | 4,13 |
U všech emisí: Pozice opco (pravidlo 20): emitent sám vlastní pozemky a staví Care Centre, polyfunkční objekt a Senior Resort Třeboň k pronájmu a prodeji (prospekt s. 15–16; rozvaha 2025 s. 6). Část prostředků však půjčil sesterským firmám (s. 15, 30). Seniorní: „přímé, obecné, nepodmíněné, nezajištěné a nepodřízené“ (čl. 3 společných emisních podmínek, prospekt s. 44). Ručení 0: ručitel neexistuje (KP s. 4 an., čl. 3 EP). Zástavy 0 (pravidlo 19): „Dluhopisy nejsou zajištěné“ (konečné podmínky s. 12, čl. 3 EP); příloha 2025 uvádí zatížení majetku zástavou 0 Kč (s. 13). Kovenanty 3,25 (pravidlo 18): jeden finanční limit LTV ≤ 85 %, testovaný ročně k 31. 12. a zveřejňovaný do 1. 4. (čl. 5.8, s. 46–47). K němu omezení výplat (čl. 5.1, s. 45) a zákaz zástav (negative pledge, čl. 5.11, s. 49). Porušení po 60 pracovních dnech zakládá právo na předčasné splacení (čl. 10.1(b) a 10.2, s. 63–64). Dále omezení dalšího zadlužení (čl. 5.9), zákaz ručení (čl. 5.10) a zákaz změny kontroly (čl. 5.3). Jde jen o jeden finanční limit, proto ne 5.
Referenční výnos: 7,00 % (3 roky) (CZ0003577470). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.