Europacity Berlín finco
EmitentNájemní a komerční nemovitosti: dokončený mixed-use projekt v Berlíně (byty, kanceláře, hotel, retail). Emitenti Europacity Berlín finco s.r.o.
Stránka pro investory (europacityensembles.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Základní prospekt dluhopisů Europacity Berlín finco s.r.o., schválen ČNB 17. 6. 2025 (č. j. 2025/070449/CNB/650, právní moc 18. 6. 2025), s. 98 (Údaje o akcionářích, schéma), s. 21
Čím se skupina zabývá
Europacity Berlín finco s.r.o. je české účelové SPV z roku 2025. Vydává dluhopisy a výtěžek půjčuje své mateřské QH Holdco II GmbH & Co. KG. Skupina vlastní přes čtyři německé projektové společnosti dokončený projekt Europacity Ensembles: čtyři budovy (QH Spring, QH Straight, QH Colonnades, QH Crown II) u berlínského hlavního nádraží s 72,8 tis. m² pronajímatelné plochy, z toho 58 % nájemní byty. Dále jsou v projektu kanceláře, hotel a obchody. Konečnými vlastníky jsou Peter Korbačka a Pieter Antonie Selman, emise aranžovala a umístila J&T Banka.
Zveřejňování účetních závěrek
Emitent založil první závěrku (za období 2. 4.–31. 12. 2025) do Sbírky listin 13. 7. 2026, včas. Hodnocená QH Holdco II GmbH & Co. KG závěrky nezveřejňuje; závěrky dalších členů skupiny, které mají být podle emisních podmínek (čl. 4.10(a)) zveřejněny do 30. 6., na webu emitenta k 29. 10. 2026 nejsou. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003575326 | 29. 8. 2025 | 29. 8. 2030 | 0 % (diskont) | 1,212 mld. EUR | v oběhu |
| CZ0003574014 | 11. 7. 2025 | 11. 7. 2030 | 0 % (diskont) | 1,5 mld. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | – | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14: datum vzniku QH Holdco II prospekt neuvádí. Začátek činnosti skupiny doložený v prospektu: v roce 2023 probíhala výstavba projektu, budova QH Spring dokončena 8/2023, nejstarší údaje skupiny k 31. 12. 2023 (prospekt s. 16–18, 20). Dřívější začátek doložen není (QHD 2 koupena od nepropojené QH GmbH, datum neuvedeno, s. 33). 2023 je dolní mez doložitelné historie. Emitent vznikl 2. 4. 2025 (s. 15). | 1,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví provozní cash flow = 0,00 b. | – | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15 → 0 (dříve 0,5): (1) hodnocená entita QH Holdco II je německá společnost bez auditovaných závěrek, ve Sbírce listin žádnou závěrku nemá a jiná zveřejněná závěrka nebyla nalezena („chybí“). (2) Emitent neplní informační povinnost z emisních podmínek: čl. 4.10(a) ukládá zveřejnit výroční zprávy a roční závěrky emitenta „a dalších Členů skupiny emitenta“ k 31. 12. nejpozději do 30. 6. následujícího roku (prospekt s. 60); na webu emitenta jsou k 29. 10. 2026 jen dokumenty emitenta. Navíc oznámení LTV k 31. 12. 2025 se odvolává na „konsolidovanou účetní závěrku ověřenou auditorem“, která není zveřejněna a odporuje prospektu s. 16. Podle pravidla 15a: zahraniční hodnocená firma nezakládá závěrky do české Sbírky listin; transparentnost 0,5, jen když bilanční suma podle poslední auditované závěrky přesahuje 3 mld. Kč, jinak 0. | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad QH Holdco II stojí QH Ensambles S.à r.l. (Lucembursko), kterou vlastní Noviocort Ltd. (40 %, skutečný majitel Peter Korbačka) a MTK Partnership, s.r.o. (60 %, skutečný majitel Pieter Antonie Selman) – soukromé osoby, ne velká diverzifikovaná skupina (prospekt s. 98). J&T Banka je jen aranžér, manažer a agent pro zajištění (s. 2, 11). Proto 0. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | – | 20 |
Auditované závěrky chybí. Hodnocená firma nezveřejnila žádnou účetní závěrku ověřenou auditorem, proto ekonomické skóre nepočítáme (metodika, pravidlo 7).
Výkaz peněžních toků za některý z hodnocených roků nebyl zveřejněn; za provozní cash flow tohoto roku proto počítáme 0 bodů (metodika, pravidlo 5).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003574014vydáno 11. 7. 2025, splatnost 11. 7. 2030 | 0 % (diskont) | 1,00 | 0,00 | 2,25 | 3,25 | 3,25 |
| EUROPACITY 0,00/30, CZK, bezkupónová (diskont, emisní kurz 72,14 %, výnos 6,75 % p.a.), emise 11. 7. 2025, splatnost 11. 7. 2030. Finco: emitent je SPV založené výlučně k vydání dluhopisů, výtěžek půjčuje QH Holdco II, ta dál projektovým společnostem (prospekt s. 11, 15). Senior: přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy zajištěné Zajištěním (EP čl. 3.1, s. 50; KP s. 6). Ručení 0: žádná třetí osoba za dluhopisy neručí (prospekt s. 4; VZ 2025 bod 10 „Dluhopisy nejsou zaručené“). Zástavy 2,25 slabé: zástavní právo 1. pořadí ke 100% podílu v emitentovi a k pohledávkám emitenta z vnitroskupinového úvěru za QH Holdco II (EP čl. 3.3, s. 51; čl. 4.4, s. 58). Zástava nemovitostí ani podílů v projektových společnostech nevzniká. Hodnota zajištění závisí na platební schopnosti holdingu, který drží jen podíly a je strukturálně podřízen seniornímu bankovnímu dluhu (202,8 mil. EUR) a závazku z MLA (286,0 mil. EUR) na úrovni projektů (KP s. 6–7, rizika zajištění; oznámení LTV k 31. 12. 2025). Alternativa 0 (formální). Kovenanty 3,25 přiměřené: LTV skupiny ≤ 80 %, ročně, s nápravou (čl. 4.2, s. 56–57); negative pledge pro celou skupinu, s výjimkou seniorního financování a MLA (čl. 4.1, s. 56); zákaz další zadluženosti emitenta (čl. 4.3, s. 57); zákaz dispozic (4.5); zákaz úvěrů a záruk mimo skupinu (4.6, s. 58); omezení výplat při LTV > 75 % (4.7, s. 58–59); omezení přeměn (4.8); podřízení úvěrů od vlastníků (4.9, s. 59); informační povinnosti včetně závěrek členů skupiny a ocenění (4.10, s. 59–60); případy porušení včetně cross-default 100 mil. Kč a akcelerace agentem pro zajištění (čl. 11.1, s. 69–71; čl. 3.6, s. 54). Slabiny: LTV 75,4 % k 31. 12. 2025 je blízko limitu, výjimky z negative pledge jsou široké, chybí změna kontroly jako případ porušení. Ověřeno 29. 10. 2026: pozice finco odpovídá pravidlu 20; zástavy 2,25 odpovídají pravidlu 19 (zástava podílu v emitentovi a vnitroskupinových pohledávek = „akcie nebo pohledávky uvnitř skupiny“); kovenanty 3,25 odpovídají pravidlu 18 (finanční limit LTV ≤ 80 % s ročním testem, porušení je případem neplnění, k tomu negative pledge a omezení výplat). | ||||||
| CZ0003575326vydáno 29. 8. 2025, splatnost 29. 8. 2030 | 0 % (diskont) | 1,00 | 0,00 | 2,25 | 3,25 | 3,25 |
| EUROPACITY 0,00/30, EUR, bezkupónová (výnos 5,75 % p.a.), emise 29. 8. 2025, splatnost 29. 8. 2030, stejný dluhopisový program a stejné společné emisní podmínky jako CZ0003574014 (KP 2. emise; prospekt EP čl. 3–4 a 11). Finco senior 1 (EP čl. 3.1, s. 50). Ručení 0 (prospekt s. 4). Zástavy 2,25 slabé: sdílené Zajištění, tj. zástava podílu v emitentovi a pohledávky z vnitroskupinového úvěru, výtěžek se dělí pro rata mezi emise (čl. 3.3, s. 51; čl. 3.8(d), s. 55). Kovenanty 3,25 přiměřené: LTV ≤ 80 %, negative pledge, zákaz zadluženosti emitenta, omezení výplat, informační povinnosti, cross-default (čl. 4.1–4.10, s. 56–60; čl. 11.1, s. 69–71). Odůvodnění a alternativy jako u CZ0003574014. Ověřeno 29. 10. 2026: pozice finco odpovídá pravidlu 20; zástavy 2,25 odpovídají pravidlu 19 (zástava podílu v emitentovi a vnitroskupinových pohledávek = „akcie nebo pohledávky uvnitř skupiny“); kovenanty 3,25 odpovídají pravidlu 18 (finanční limit LTV ≤ 80 % s ročním testem, porušení je případem neplnění, k tomu negative pledge a omezení výplat). | ||||||
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.