Analýza dluhopisů: 3dvory
3dvory s.r.o. je společnost, která spadá pod skupinu DRFG Assets. Tato skupina, která se zabývá realitním developmentem, je samostatným holdingem, který není součástí hlavní skupiny DRFG…
3dvory
Emitentrezidenční development (financování projektu Rezidence Tři Dvory, Újezd u Brna). Emitenti 3dvory s.r.o.
Stránka pro investory (drfg-reprojectiota.cz) (otevře se v novém okně)Upozornění redakce. Od 26. 10. 2026 je v obchodním rejstříku zapsáno zástavní právo k 100% podílu v projektové společnosti Rezidence Tři Dvory s.r.o. ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (smlouva z 2. 10. 2026 související s úvěrem až do 725 000 000 Kč; zákaz zcizení do 30. 9. 2035).
Vlastnická struktura
David Rusňákfyzická osoba, akcionář DRFG Assets a.s.; přímo 27,5 % hlasů, na základním kapitálu přímo i nepřímo 29,05 %; konečný vlastník spolu s R. Řezníčkem27,5 %
Roman Řezníčekfyzická osoba, akcionář DRFG Assets a.s.; přímo 27,5 % hlasů; konečný vlastník spolu s D. Rusňákem27,5 %
JC assets, s.r.o.100% vlastník Ing. Juraj Černička20 %
HC assets, s.r.o.100% vlastník Ing. Hana Cajthamlová20 %
DRFG Friends & Family a.s.hlasovací akcie po 50 % D. Rusňák a R. Řezníček, prioritní akcie bez hlasovacích práv manažeři skupiny a D. Rusňák5 %
DRFG Assets a.s.DRFG Assets a.s. (IČO 11896272, Brno) je jediným společníkem emitenta (100 %) a mateřskou společností „přidružené části DRFG Assets“ skupiny DRFG; podíly výše jsou podíly na DRFG Assets a.s. Stanovy vyžadují 80% většinu, žádný akcionář ji sám neovládá.
3dvory s.r.o.emitent dluhopisů · 6 emisí
Základní prospekt 3dvory s.r.o. (jediný a nejnovější prospekt), vyhotoven 15. 5. 2024, schválen ČNB 13. 6. 2024, PM 15. 6. 2024, čl. 6.8.1.1 s. 85–86
Čím se skupina zabývá
3dvory s.r.o. je účelová společnost skupiny DRFG, která vydává dluhopisy a výtěžek půjčuje své 100% dceři Rezidence Tři Dvory s.r.o. na výstavbu obytného souboru Tři Dvory v Újezdu u Brna (159 bytů, 300 parkovacích stání). Projekt měl podle prospektu z roku 2024 náklady asi 823 mil. Kč a výnosy z prodeje asi 1 005 mil. Kč; výstavba podle prospektu DRFG z 9/2026 začala v 1. čtvrtletí 2026 s dokončením v 1. pololetí 2028. Emitent vlastní DRFG Assets a.s., která nepatří do konsolidace DRFG Investment Group, a za dluhopisy nikdo neručí.
Základní ekonomické ukazatele
Neauditované údaje. Závěrka za rok 2025 nebyla ověřena auditorem.
| Rezidence Tři Dvory s.r.o. – samostatně (projektová společnost, dlužník emitenta) (mil. Kč) | 2025 (neauditováno) |
|---|---|
| Aktiva celkem | 200 |
| Vlastní kapitál | 18 |
| Cizí zdroje | 182 |
| Tržby / hlavní výnosy | 0 |
| Nákladové úroky | 10 |
| Cizí zdroje / aktiva | 90,8 % |
2025: samostatně, ČÚS, neauditováno. Zdroj: Účetní závěrka Rezidence Tři Dvory s.r.o. (IČO 03846121) za rok 2025, bez auditu, předaná přes správce daně; Sbírka listin SL21 (založena 13. 7. 2026), rozvaha s. 1–5, VZZ s. 6–7. Přehled o peněžních tocích není součástí závěrky.
Zveřejňování účetních závěrek
Poslední závěrka emitenta (za rok 2025, bez auditu, s ověřením podle ISAE 3000) založena do Sbírky listin 25. 8. 2026, včas; závěrka za rok 2024 založena 12. 9. 2025, včas. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003573867 | 10. 6. 2025 | 31. 12. 2028 | 7 % | 14,3 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003571200 | 31. 3. 2025 | 31. 12. 2028 | 7 % | 49,9 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003567273 | 11. 11. 2024 | 31. 1. 2028 | 7,75 % | až 65 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003565863 | 27. 9. 2024 | 31. 1. 2028 | 7,75 % | až 65 mil. Kč | v oběhu |
| CZ0003563728 | 15. 7. 2024 | 31. 12. 2025 | 7,95 % | až 13 mil. Kč | splatná |
| CZ0003563710 | 15. 7. 2024 | 31. 1. 2028 | 7,75 % | až 32,5 mil. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
– / 10
Typ: developer, data 2025
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | – | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14: vznik hodnocené entity – emitent vznikl zápisem do OR 14. 12. 2016 (ZP 2024 čl. 6.6.1 s. 76). Začátek činnosti skupiny DRFG v roce 2011 základní prospekt emitenta nedokládá (uvádí se jen v prospektu DRFG Investment Group, do jejíž konsolidace emitent nepatří), proto se neuznává. Alternativa 2023 (první doložená činnost – nákup 100 % Rezidence Tři Dvory 31. 5. 2023, ZP s. 76–77), pokud by se emitent považoval za firmu bez činnosti. | 5,00 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 90,8 % = 0,30 b. | – | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15 – emitent neplní informační povinnost z emisních podmínek: čl. 4.4.2.3 (ZP 2024 s. 40) ukládá informovat jednou ročně na webu v sekci „Pro investory“ o plnění ukazatele Equity ratio nejpozději do 30. 4. následujícího roku; oznámení k 31. 12. 2025 (splatné do 30. 4. 2026) na webu https://drfg-reprojectiota.cz/pro-investory/ ani v sekci Zákonné informace 29. 10. 2026 není (poslední je z 30. 4. 2025 k 31. 12. 2024) → 0. Dále: ZP s. 4 slibuje uveřejňovat auditované výroční zprávy, závěrky 2024 a 2025 však nejsou auditované (jen ověření ISAE 3000, SL25 a SL27 s. 1) a na webu je poslední závěrka za 2023. Data založení do Sbírky listin limit splňují (2024: SL24/SL25 12. 9. 2025; 2025: SL26/SL27 25. 8. 2026). | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Jediný společník DRFG Assets a.s. patří pěti akcionářům (D. Rusňák 27,5 %, R. Řezníček 27,5 %, JC assets 20 %, HC assets 20 %, DRFG Friends & Family 5 %; ZP 2024 čl. 6.8.1.1 s. 85–86). Nad emitentem nestojí stát ani silná skupina, nikdo za dluhopisy neručí (KP V/VI s. 7) a DRFG Investment Group a.s. emitenta nekonsoliduje. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | – | 20 |
Auditované závěrky chybí. Hodnocená firma nezveřejnila žádnou účetní závěrku ověřenou auditorem, proto ekonomické skóre nepočítáme (metodika, pravidlo 7).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003571200vydáno 31. 3. 2025, splatnost 31. 12. 2028 | 7 % | 3,00 | 0,00 | 0,00 | 1,00 | 2,00 |
| 3dvory V.25, 7,0 %, emise 4. 4. 2025 (KP s. 12; shrnutí s. 6 uvádí 20. 3. 2025), splatnost 31. 12. 2028, objem 50 mil. Kč + navýšení 15 mil. Kč. Pozice holdco: emitent vlastní 100 % projektové společnosti Rezidence Tři Dvory s.r.o., která drží projekt, a půjčuje jí výtěžek (ZP 2024 čl. 6.6.2 s. 76–77, 6.7.1 s. 77; KP s. 9–10); sám aktiva projektu nedrží a byl založen jako účelová společnost pro emisi a financování (s. 76), alternativa finco. Senior: přímé, nezajištěné, nepodřízené závazky (ZP 2024 čl. 4.3.1.1 s. 39; KP s. 7). Ručení 0: „Za Dluhopisy není poskytnuta záruka“ (KP s. 7). Zástavy 0: „Splacení … není zajištěno“ (ZP 2024 čl. 4.3.2.1 s. 39); nemovitosti projektové společnosti i podíl na ní byly k 2024 zastaveny ve prospěch Investown (ZP 2024 s. 77). Kovenanty 1 (slabé): jen Equity ratio emitenta ≥ 20 %, do kterého se počítají i vnitroskupinové půjčky a příplatky, s roční informací na webu (čl. 4.4.2.3 s. 40); negativní závazek jen ve vztahu k ZISIF a zákonu o bankách (čl. 4.4.2.2 s. 39–40); porušení jen přes obecné „jiné povinnosti“ s 60 pracovními dny na nápravu, cross-default žádný, výkon rozhodnutí nad 100 mil. Kč (čl. 4.9.1.1 s. 50–51); bez omezení dalšího dluhu a výplat. | ||||||
| CZ0003573867vydáno 10. 6. 2025, splatnost 31. 12. 2028 | 7 % | 3,00 | 0,00 | 0,00 | 1,00 | 2,00 |
| 3dvory VI.25, 7,0 %, emise 13. 6. 2025 (KP s. 6, 12), splatnost 31. 12. 2028, objem 50 mil. Kč + navýšení 15 mil. Kč; KP k ZP 2024, jehož platnost skončila 15. 6. 2025 (ZP s. 2). Pozice holdco (alternativa finco), senior, ručení 0 (KP s. 7), zástavy 0 (ZP čl. 4.3.2.1 s. 39), kovenanty 1 (Equity ratio ≥ 20 % vč. vnitroskupinových půjček, čl. 4.4.2.3 s. 40; případy neplnění čl. 4.9.1.1 s. 50–51) – zdůvodnění jako u CZ0003571200. | ||||||
Referenční výnos: 7,00 % (4 roky) (CZ0003571200). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.