Bondshow: KKIG Holding

Skupina K&K invest group, za kterou stojí paní Irena Koch, působí na českém trhu od roku 1993. Původem rodinná firma (kterou je dodnes), začínala jako realitní kancelář. V roce 2003 se ale přetvořila na developerskou společnost, která zpočátku investovala především do činžovních domů v Praze a v Brně. Od roku 2012 začala rozšiřovat portfolio i o komerční projekty. Do jejího portfolia spadá například skladový a kancelářský areál v Praze 6 Ruzyni kousek od Letiště Václava Havla nebo skladový areál v blízkosti pražského okruhu. Na konci roku 2022 bylo její nemovitostní portfolio oceněno na 1,142 mld. korun.

 

Dluhopisy:

Firma vydala svůj první dluhopisový program, který měl financovat nové developerské projekty, v druhé polovině roku 2021. Program byl na 500 milionů, nakonec ale vyšla pouze jedna emise na 200 milionů, která obsahovala čtyřleté dluhopisy s výnosem 6,1 % (upozorňujeme, že době emise byla repo sazba stále jen 2,75 %). Dluhopisy se při ceně 10 tisíc korun za kus nabízely retailovým klientům, přičemž se upsalo celých 200 milionů.

Dluhopisy, které vydávala KKIG Holding a prodávala WOOD & Company Financial Services, měly financovat neurčité budoucí nemovitostní projekty skupiny. K tomuto účelovému využití se zavázala i v kovenantech, kde na sebe nebyla vůbec mírná. Celkové externí zadlužení omezila na 75 % tržní hodnoty nemovitostí a ve prospěch dluhopisů se zavázala podřídit veškeré budoucí dluhy. Emisi také zajistila zástavním právem prvního pořadí k 100% podílu na společnosti a jejích dceřiných společnostech + ke všem nemovitostem ve vlastnictví skupiny. Celý seznam kovenantů a další podrobnosti najdete v naší dva roky staré analýze.

 

 

Na úrovni skupiny to nejsou jediné dluhopisy, které KKIG vydala. V novém prospektu je zmínka také o emisi (CZ0003523078) ve výši 41,7 milionů upsaných dluhopisů, kterou vydala společnost KKIG Běchovice 2 v září 2019. Tyto bondy jsou úročeny 5,50 % a jsou splatné v roce 2025.

Celkem tedy má skupina z dluhopisů dosavadní závazky ve výši 241,7 milionů korun.

 

V lednu přišla s novým programem opět na 500 milionů, který má financovat projekt Tuchoměřice (viz níže). U tohoto programu jsme se zatím žádné emise nedočkali. Již nyní ale víme, že sice nabídne stejné zástavy jako emise z roku 2021, věřitelé těchto bondů budou ovšem ve vztahu k zástavám až za věřiteli původní emise, kteří získali zástavní právo prvního pořadí (minimálně dočasně do splacení v listopadu 2025).

U nemovitostí se zástava vztahuje na všechny nemovité věci ve vlastnictví skupiny K&K invest group, které nejsou a do budoucna nebudou zastaveny bankami (v současnosti se jedná o několik pozemků a bytových jednotek), nebo které nejsou zastavené ve prospěch starší dluhopisové emise ve výši 41,7 milionů korun. Hodnota těchto nemovitostí, na které se zástava nevztahuje, se v prospektu neuvádí.

Kovenant zadlužení se nově snížil na hodnotu maximálně 70 %. Předchozí hodnota 75 % se ale v krajních případech také povoluje, a to pokud by došlo k negativnímu vývoji trhu, který by byl mimo kontrolu emitenta. Konkrétní případy této výjimky nejsou definovány, může se jednat např. o situaci, kdy by došlo k náhlému poklesu ocenění nemovitostí v portfoliu skupiny. Trvání této výjimky, pokud na ní dojde, by ale po dohodě se společným zástupcem (=WOOD & Company Financial Services) mělo být časově omezeno. Zároveň se bez souhlasu společného zástupce zakazuje dodatečné zadlužování, pokud je ukazatel zadluženosti vyšší než 65 %.

 

 

Popis skupiny KKIG:

KKIG (=K&K invest group) je český realitní a developerský holding se sídlem v Praze, jehož kořeny se datují již do roku 1993. Holding vznikl jako rodinná firma, kterou je dodnes. Skupina původně začínala jako realitní kancelář, aby se v roce 2003 přetvořila na developerskou společnost. Zpočátku investovala především do činžovních domů v Praze a v Brně.

Celou skupinu vlastní paní Irena Koch (nar. 15. března 1966). Ta je kromě holdingu KKIG ještě angažována ve firmě LISORI s.r.o. (jako společník a člen statutárního orgánu). Jiné účasti nemá. LISORI je prázdná firma se vznikem v roce 2008 a majetkem ve výši 275 tisíc korun na konci 2022. Jde o rodinný podnik, který spoluvlastní také Ing. Libor Koch (nar. 26. dubna 1963) a dříve v něm držel podíl také Roman Koch (nar. 6. září 1965).

Co se týče KKIG Holding, i zde se jedná o rodinnou firmu, ve které ve statutárních orgánech figurují lidé se stejným příjmením jako jediný akcionář. Jediným členem dozorčí rady je Roman Koch, což může vyvolat otázky týkající se střetu zájmů.

Celá skupina sestává z třinácti firem, z toho nejpodstatnější je KKIG Holding jako holdingová společnost (=emitent dluhopisů) a:

jako projektové firmy vlastnící nemovitostní projekty.

U zbytku firem není v prospektu popsána jejich činnost. Podle individuálních příloh k účetním závěrkám je předmětem jejich podnikání:

Tyto firmy žádný dlouhodobý hmotný majetek (=pozemky a stavby) nevlastní s výjimkou KKIG Services a KKIG SPV, které dohromady vlastní pozemky a stavby účetně oceněné na 20 milionů korun.

 

Organizační schéma:

 

 

Činnost skupiny KKIG:

Skupina KKIG se dnes zaměřuje na nákup a development především komerčních nemovitostí k pronájmu. Dlouho se ale věnovala developmentu primárně bytových domů v Praze a Brně, kterých má za sebou již několik desítek. Za tyto své projekty již získala řadu ocenění od veřejnosti i odborných porot (např. v rámci soutěže Realitní projekt roku). Developerskou činnost a údržbu nemovitostí realizuje interně prostřednictvím vlastních firem. Ostatní služby (např. projekční, dozorovou a stavební činnost) outsourcuje.

 

Aktuálně drží ve vlastnictví pět samostatných projektů, které realizují příslušné projektové společnosti:

 

Projekt Elišky Krásnohorské:

Tento pražský bytový dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí, kterou vzniklo 13 luxusních bytů. V domě se kromě bytů nachází také rozsáhlé přízemní komerční prostory. Bytový dům je jako celek v dlouhodobém pronájmu.

 

 

Projekt EMPORIUM Ruzyně:

Skladový a kancelářský areál nacházející se v Praze 6 Ruzyni cca pět minut od Letiště Václava Havla. Areál je v dlouhodobém pronájmu.

 

 

Projekt Běchovice 1:

Skladový a kancelářský areál v Praze v Běchovicích, který je součástí většího komplexu výzkumných ústavů Běchovice. Areál se skládá z velkých administrativních budov, výrobní haly, skladu, dílen a několika menších objektů. Rovněž v dlouhodobém pronájmu.

 

Projekt Běchovice 2:

Tento projekt je součástí areálu v Praze v Běchovicích. Jedná se o skladový a kancelářský areál v dlouhodobém pronájmu, jehož součástí jsou i pozemky určené na development.

Vizualizace projektu:

 

Projekt Tuchoměřice

Tento developerský projekt v obci Tuchoměřice v okrese Praha-západ bude představovat obchodní, technologický a skladový park v bezprostřední blízkosti Letiště Václava Havla. Půjde o soubor osmi budov s celkovou pronajímatelnou plochou o rozloze téměř 40 tisíc m². Budovy budou sloužit jako výrobní prostory, skladové zázemí, sídla firem, výzkumné prostory, školící centra a kanceláře. Projekt předpokládá získání zelené certifikace BREEAM.

Vizualizace projektu:

 

 

 

Závěr:

KKIG se dlouho věnovala developmentu bytových domů. Přestože nešlo o rozsáhlý development, jednalo se o úspěšné projekty, za které získala i některá ocenění. V současné době vlastní čtyři nájemní projekty, které ale kvůli vysokému dluhovému zatížení na úrovni projektových společností (které je vlastní) mají navzdory vysoké průměrné obsazenosti nízkou rentabilitu a když připočteme výsledky ostatních firem, byla skupina jako celek v předloňském prodělečná.

Pro vyšší důvěryhodnost by bylo zároveň vhodné zveřejnit i nezávislé ocenění nemovitostních projektů nějakou renomovanou znaleckou kanceláří, a nikoliv pouze interní valuaci na základě vlastních výpočtů. Pokud se ale budeme tímto oceněním řídit, je na tom firma z pohledu zadlužení poměrně dobře a dobře jsou připravené i společné emisní podmínky (ovšem zde by chtělo upřesnit hodnotu nemovitostí, na které se zastavení nevztahuje). Jsme velmi zvědaví, s jakými dluhopisy firma přijde.

 

 

 

 

 

 

Ekonomika:

Nemovitosti ve skupině na konci roku 2022 měly celkovou hrubou pronajímatelnou plochu 31,6 tisíc m². Jejich ocenění (na základě interních výpočtů KKIG) činilo 1,142 milionů korun, přičemž nemovitosti v daném roce vygenerovaly hrubé příjmy z nájmu ve výši 59 milionů (a 41 milionů po odečtení nákladů na provoz budov). Jejich průměrná obsazenost činila 98 %.

Externí dluhy na úrovni celé skupiny (opět k 31.12.2022) se skládaly z:

• dlouhodobých a krátkodobých vydaných dluhopisů
• závazků k úvěrovým institucím jednotlivých společností ze skupiny

 

Výše těchto dluhů činila na konci 2022 celkem 662 milionů na úrovni celé skupiny, z toho 420 milionů činily bankovní úvěry a 241 milionů dluhopisy. Vzhledem k internímu ocenění nemovitostí ve výši 1,142 mld. korun činilo zadlužení (=dle definice v kovenantech) cca 58 %. Nutno dodat, že ocenění nemovitostí vychází z interních výpočtů firmy (výnosovou nebo porovnávací metodou dle typu daného projektu) a není založeno na valuaci nezávislého znalce. Většina nemovitostí je ale nájemního typu, tedy oceňována výnosovou metodou. Tato metoda je obecně o něco přesnější než porovnávací.

 

Přehled externích závazků:

 

Skupina KKIG své výkazy nekonsoliduje. V prostém součtu individuálních výsledků měla ke konci roku 2022 bilanční sumu 2,3 mld. korun s vlastním kapitálem 1,169 mld. korun. Jako celek v daném roce prodělala -4,2 milionu korun.

Přehled finančních výsledků k 31.12.2022 (v tis. Kč):

 

 

Projekt Běchovice 1:

Tento projekt na Praze 9 je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG Běchovice 1 od března 2020.

Areál měl k 31.12.2022 hrubou pronajímatelnou plochu 18,5 tisíc m2 a průměrnou obsazenost 98,3 %. Projekt v roce 2022 dosáhl na příjmy z nájmu ve výši 31 milionů korun. Jedná se o projekt s nejvyšším provozním ziskem, ale zároveň s nejvyššími finančními náklady. Úrokové náklady činily celkem skoro 13 milionů korun, z toho cca 8 milionů tvořily úroky v souvislosti s externím dluhem. Celkově skončila tato společnost ve ztrátě -4,3 miliony korun.

 

 

Projekt Běchovice 2:

Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG Běchovice 2 od března 2020.

Projekt měl k 31.12.2022 hrubou pronajímatelnou plochu 795 m² a průměrnou obsazenost 100 %. Projekt v roce 2022 skončil se ziskem 10 tisíc korun, od ztráty ho ale zachránil prodej dlouhodobého majetku se ziskem cca 1,7 milionu. Samotné tržby z pronájmu činily 3,2 milionu a provozní zisk skončil 4 miliony. Úrokové náklady ale dosahovaly výše 4,5 milionů, přičemž na úrovni projektové společnosti dosahovalo externí zadlužení (=bankovní úvěr) 42 milionů korun.

Hodnota pozemku a staveb činila v účetním vyjádření 48 milionů korun. Pozemky k dispozici pro development byly pak interně oceněny na 60 milionů. Pokud bude tento developerský projekt dokončen dle současných předpokladů, má být konečná hodnota po obsazení nájemníky cca 588 milionů korun (podle propočtů firmy k 31.12.2022).

 

 

Projekt Elišky Krásnohorské:

Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG EK4 od května 2015.

Bytový dům má hrubou pronajímatelnou plochu 1 194 m² a na konci 2022 měl plnou obsazenost. Dům je i s pozemkem účetně oceněn na 50 milionů korun, přičemž dle interního ocenění firmy je nemovitost oceněná na 238 milionů korun (porovnávací metodou na základě odhadovaných prodejních cen jednotlivých bytových jednotek). Dluhové zatížení na úrovni projektové společnosti činí 114,9 milionů (bankovní úvěr).

Projektová společnost byla v roce 2022 provozně v zisku 7,5 milionu korun. Náklady na dluhovou službu činily 5,7 milionů a celkový zisk činil 2,5 milionu.

 

 

 

Projekt EMPORIUM Ruzyně:

Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG Ruzyně od srpna 2016.

Provozně skončila společnost v zisku 7,7 milionů korun, téměř celý provozní zisk ale mažou náklady na dluhovou službu, které v roce 2022 činily 7,3 miliony korun. Společnost totiž měla na konci daného roku bankovní úvěry za 116,6 milionů korun. Peněžní prostředky k 31.12.2022 činily 9,1 milionů.

Nemovitost byla výnosovou metodou oceněna (interně) na 509 milionů korun. Účetně je přitom i s pozemkem oceněna pouze na 89 milionů.

 

 

Projekt Tuchoměřice

Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti AIR DEPO od listopadu 2021.

Pro projekt bylo již získáno pravomocné územní rozhodnutí a byla vydána stavební povolení ke stavbě veřejné komunikace a vodoprávních staveb. Současně byla již podána žádost o stavební povolení. Vzhledem k tomu, že jde o pražský projekt s plánovanou pronajímatelnou plochou téměř 40 tisíc m², se může jeho vydání protáhnout i na pár let.

Firma již odkoupila všechny relevantní pozemky, přičemž v rámci prodeje došlo k dohodě s prodávajícím ohledně odložení závazku k platbě kupní ceny za pozemky ve výši 192 milionů korun. Splatnost byla posunuta do 31.12.2025 a zároveň k přesunutí tohoto závazku na mateřskou společnost KKIG Holding, aby měla společnost AIR DEPO možnost získat následné bankovní financování, na základě kterého dojde k dokončení tohoto projektu. Tato forma financován (tzv. vendor loan) představuje nejlevnější dostupnou možnost financování.

Spolu se zmíněným plánem bankovního financováním má být projekt financován i dluhopisy z nového programu.

Předpokládaný harmonogram projektu: