Analýza dluhopisového prospektu: Redstone

Richard Morávek, zakladatel developerské skupiny Redstone, vydával dluhopisy poměrně nedávno se svým obchodním centrem Galerie Šantovka. Nyní přichází s dluhopisovým prospektem i samotná Redstone, a to skoro přesně po roce. Tento developer měl na konci minulého roku majetek za 7,3 miliardy korun a na dluhopisech dlužil přes 3 miliardy. V současnosti má rozehrané projekty na desítky let dopředu: od „domácího“ Olomouce, přes Ostravu a Pardubice až po francouzské Bordeaux. Jedná se o projekty za desítky miliard korun. Nový, v pořadí šestý dluhopisový prospekt, který firmě vyšel v září, může nabídnout cenné papíry až za 2 miliardy korun. Jak vypadá?

 

Redstone je významný moravský developer se sídlem v Ostravě. Na českém trhu působí od roku 2016 a za svou historii byl aktivní především v Olomouci. Zaměřuje se hlavně na rezidenční development, proniknout chce ale i na další realitní trhy. Zakladatel Richard Morávek byl od jejího vzniku až do roku 2021 také jejím jediným vlastníkem. Dnes má na mateřské společnosti holdingu Redstone Real Estate 34% podíl, majoritu drží paní Silvie Talpová (nar. 5. července 1985).

Morávek s podnikáním začal už v mládí a jeho prvním velkým byznysem byl velkoobchod s potravinami. Po nějaké době investoval do nemovitostí, které po zhodnocení prodal a za peníze koupil pozemky na Šantovce. Dnes má s realizací projektů dlouholeté zkušenosti a zakládá si u nich na neotřelé architektuře. Právě nákupní a zábavní komplex v Olomouci „Galerie Šantovka“, jejíž provoz byl zahájen v roce 2013, patří mezi jeho nejvýznamnější projekty. Zrovna ale tato nemovitost, jejíž dluhopisy jsme nedávno recenzovali, stojí mimo skupinu Redstone.

 

 

 

 

V Olomouci v současnosti staví:

První projekt se jmenuje Nová Velkomoravská. Jedná se o rozsáhlé pozemky jež jsou posledním brownfieldem v centrální části města Olomouce. Revitalizací rozsáhlého areálu bývalých vojenských opraven vznikne nová městská čtvrt. K září 2024 byla Magistrátem města Olomouc zaregistrována územní studie jako územně plánovací podklad pro rozhodování v území.

V roce 2021 získala skupina do portfolia pozemky v centru Olomouce o rozloze 17 tisíc m2, na kterých chystá rezidenční výstavbu tří až čtyř patrových vila-domů v rámci projektu Rezidence Kašparova. Projekt byl v září 2024 ve fázi zpracování dokumentace pro společné povolení stavby.

Redstone staví také pro studenty. Projekt Studentská Rezidence, nacházející se opět v centru Olomouce, zahrnuje  výstavbu studentského bydlení, a to nejen pro studenty univerzity. Projekt je nyní ve fázi podané žádosti a vydání územního rozhodnutí včetně veškeré nezbytné dopravní a technické infrastruktury a pokračuje se v projektování dalších fází. apacita koleje bude cca 1000 lůžek.

Další projekt nese název Olomouc – Sanatorium. Jedná se o pozemek v Olomouci – Neředíně v blízkosti areálu Fakultní nemocnice v Olomouci, který byl zakoupen za účelem realizace komplexu budov, ve kterých budou poskytovány sociálně – zdravotnické služby. Realizační práce byly zahájeny v roce 2023 a vlastní provoz zařízení bude zahájen v roce 2025. Společnost má zájem tento projekt dlouhodobě pronajímat vybranému zdravotnickému zařízení.

Další olomoucké pozemky vlastní skupina na východním okraji města. S nimi chce v rámci projektu East Park Olomouc proniknout na trh logistických a průmyslových nemovitostí výstavbou logistického areálu v rámci kterého bude postaveno 7 samostatných hal s výrobním či skladovacím provozem a zásobovacím dvorem. Součástí budou kancelářské prostory i showroomy. V současnosti je stavebně dokončena jedna hala, přičemž její vnitřní stavební uspořádání bude upravováno dle požadavků nájemců, jedna hala bude stavebně dokončena do konce roku 2024, další dvě haly budou stavebně dokončeny v prvním čtvrtletí roku 2025 a zahájení výstavby zbývajících tří hal se předpokládá do konce roku 2025.

Posledním olomouckým projektem je REDSTONE Smart Park vlastněný dceřinou firmou, která má od roku 2022 do roku 2082 právo stavby na pozemcích ve vlastnictví Metropolitní kapituly u svatého Václava v Olomouci, které jsou v těsné blízkosti projektu East Park Olomouc. K září 2024 byl zpracováván koncepční návrh a dokumentace pro společné řízení pro územní rozhodnutí a stavební povolení, o které bylo požádáno v černu tohoto roku.

V květnu 2021 byl zkolaudován vzorový dům a jsou provedeny a zkoulaudovány všechny inženýrské sítě, včetně dopravní infrastruktury lokality. Byl zahájen prodej pozemků určených k výstavbě rodinných a rekreačních domů. K dnešnímu dni je prodáno 29,8 % pozemků.

 

Multifunčkní městská čtvrť v Pardubicích:

GALERIE PERNERKA je pozemek v centru města Pardubice, na kterém Redstone plánuje projekt smíšeného městského bloku, který vyroste v těsné blízkosti městského centra a vlakového nádraží. Projekt disponuje pravomocným územní rozhodnutím a stavebním povolením včetně povolení speciálních stavebních úřadů. Zahájení výstavby první etapy je plánováno ve druhé polovině roku 2024. V první etapě vyroste moderní obchodně-společenské centrum a na pronajímatelné ploše cca 50 tis. m² nabídne moderní prostory obchodů, služeb, restaurací a kaváren, supermarket, multikino s 8 sály a další zábavu. Druhá etapa projektu představuje luxusní rezidenční čtvrť a moderní administrativní budovu o rozloze cca 24tis. m2 pronajímatelné plochy.

 

Revitalizace brownfieldu v Ostravě:

Do portfolia nemovitostí skupiny REDSTONE v roce 2023 přibyla nová lokalita. Jedná se rozlehlou plochu bývalých sléváren v centrální části Ostravy. Skupina připravuje komplexní revitalizaci území a jeho polyfunkčního využití, zahrnujícího bydlení, prostory pro podnikání, retail, služby i volný čas. Aktuálně pracuje na studii funkčního využití lokality a základního členění území, které má celkovou rozlohu cca 210 tisíc m2 .

 

Vinařství ve Francii:

Projekt Chateau Escot Bordeaux představuje pozemky ve Francii ve vlastnictví holdingu Redstone o velikosti 24,3 hektarů, nacházející se v Lasparre-Médoc a Saint-Christoly-Médoc ve vyhlášené vinařské oblasti Bordeaux ve Francii, kde má skupina vinařskou firmu. Záíroveň v lokalitě plánuje modernizovat technologie, renovovat zámecké budovy a rozšířit ubytovací kapacity zámku ESCOT. V loňském roce získal projekt povolení a letos byly zahájeny práce na rekonstrukci zámku.

 

 

Mateřská společnost RESTONE REAL ESTATE má pod sebou desítky dceřiných, hlavně projektových společností:

 

 

Prodej budovy Envelopa:

V letošním roce došlo k prodeji do té doby jediné dokončené nemovitost v portfoliu skupiny, kterou developer dostavěl teprve loni. Administrativní budova Envelopa má rozlohu 15 tisíc m² a nachází se v centru Olomouce. Po dokončení získala certifikaci na úrovni LEED GOLD a je tak první certifikovanou budovou v Olomouckém kraji dle mezinárodních standardů LEED® green building program. Kanceláře v ní má třeba Banka Creditas.

Budova byla prodána do fondu kvalifikovaných investorů Max Realitní fond SICAV.

 

 

Dluhopisy:

Realitní skupina Redstone vydává dluhopisy od roku 2018. Dluhopisy vydává skupina s různou délkou splatnosti a investoři je koupí za 100 tisíc korun.

Naposledy přišla s várkou dluhopisů před rokem v pátém dluhopisovém programu, na který dosud vydala osm dluhopisových emisí. Letos v září si nechala zřídit nový dluhopisový program, v pořadí tedy již šestý. Ten je na 2 mld. korun a opět přináší dluhopisy zajištěné ručením mateřské společnosti Redstone Real Estate.

Z kovenantů je nejdůležitější omezení míry zadlužení, které nesmí překročit hranici 90 % hodnoty majetku mateřské firmy. Nikde se však neuvádí, že se kovenant vztahuje na ručitele na konsolidované úrovni. Platí tak pouze na individuální úrovni mateřské společnosti.

Další kovenant, který se týká zákazu zajištění majetku, se už se kromě ručitele vztahuje i na emitenta Redstone Invest. Projektových společností, které jsou přímými vlastníky nemovitostí se ale netýká. K dalším kovenantům patří omezení distribuce (zákaz výplat zisku) a omezení přeměn. Finanční prostředky z výtěžku se použije na financování realizace plánovaných projektů.

 

 

Ekonomika:

Aktiva:

Skupina Redstone vlastnila na konci minulého roku konsolidovaný majetek ve výši 7,263 mld. korun, z toho většinu tvořily nemovitosti na investici. Firma v té době vlastnila pouze jednu dokončenou investiční nemovitost, zmíněnou budovu Envelopa Office Center v Olomouci, kterou navíc dostavěla teprve loni. Na konci minulého roku byla budova oceněna v tržní hodnotě 1,2 mld. korun. Zbytek se na konci minulého roku nacházel ve výstavbě. Jedná se o výše zmíněné projekty.

Hodnota uvedených projektů na konci loňského roku činila 5,9 mld. korun. Pozemky za 128 milionů patří zejména vinařské dceři SOCIETE DU CHATEAU D’ESCOT.

Několik z těchto investičních nemovitostí také přecenila (nad rámec kapitalizovaných nákladů).

 

 

Pasiva:

Skupina Redstone měla na konci minulého roku míru zadlužení na aktivech cca 78 % (meziroční nárůst ze 73 %). Bilanční suma vyrostla meziročně o zisk (+178 milionů korun) a nové dluhy (1,846 mld.), z toho objem dluhopisů vzrostl o 1,026 mld. a bankovní úvěry o 730 milionů. Vlastní kapitál tvořil především nerozdělený zisk z minulých let.

Firma měla na konci minulého roku tyto bankovní úvěry. Na to, že se jedná o bankovní úvěry, nesou poměrně vysoký úrok kolem  6-7 %. Zvlášť v porovnání s dluhopisy skupiny nesoucí úrok 7-8 %, kde ale věřitelé na rozdíl od bank nedrží žádné zástavy. Bankovní úvěr jsou ale úročeny částečně i pohyblivou sazbou PRIBOR, která by měla v následujícím letech klesat s tím jak kontinuálně klesá základní sazba ČNB, zatímco dluhopisy nesou pouze fixní úrok.

 

Výsledovka:

Skupina loni dosáhla na výnosy 633 milionů korun a hrubý zisk +311 milionů. Výše výnosů je uvedena včetně úrokových výnosů, které činily 58 milionů a byly hlavně z pohledávek za třetími stranami.

Relativně malou část výnosů tvořily příjmy z nájemného ve výši 51 milionů korun. Je to proto, že firma měla v té době jen jednu jedinou investiční nemovitost, zmíněnou budovu Envelopa Office Center v Olomouci. Dalších 42 milionů výnosů byla správa těchto nemovitostí a přefakturace energií. Výnosy z prodeje výrobků činily jen 7 milionů a nejednalo se o nemovitost, ale o prodej vína vyrobeného dceřinou společností Chateau Escot. A předloni navíc tento vinařský sidejob Redstonu přinesl na výnosech 30 milionů.

Naopak obrovskou část výnosů (464 milionů) činil zisk z přecenění investičních nemovitostí, které jsou aktuálně ve výstavbě. Těch má skupina Redstone celou řadu.

Co ve výsledovce zaujme jsou nákladové úroky, které loni činily 216 milionů korun a předloni jen 94 milionů. Za tento výrazný růst může kromě nárůstu celkových dluhů i růst sazeb.

 

 

 

Závěr:

Skupině pomáhá účetnictví IFRS, které jí dovoluje účtovat zisk z přecenění investičních nemovitostí přímo do výsledovky v souladu se standardem IAS 40, což je hlavní důvod jejích dobrých finančních výsledků. Redstonu to dává výhodu oproti jiným developerům, kteří projekty účtují v pořizovacích cenách, případně v případě investičních nemovitostí do kapitálových fondů jako oceňovací rozdíly. V českém účetnictví by tak skupina musela v loňském roce vykázat ztrátu.

Přeceňovat nemovitosti na tržní hodnotu je ale legitimní účetní záležitost a dělají to tak třeba i fondy. Pokud jde o dluhopisy, na nový prospekt zatím nevyšla žádná emise. Dluhopisový program by měl ovšem kovenant týkající se omezení zadluženosti vztáhnout na celou skupinu, jinak se trochu míjí účinkem.