Pohled na dluhopisy realitní větve KKCG
Bylo to loni, kdy KKCG rozvířila vody dluhopisového trhu, poté co se svou loterijní divizí vydala rekordní emisi na 10 miliard korun. Po roce je tu…
KKCG
Aktivní emitentrezidenční a komerční development v Praze, výstavba, facility a property management. 4 emitujících firem
1. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 8,90 / 10Ochrana věřitele 3,13 / 10 (20. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (kkcgreg.com) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
KKCG Group AGšvýcarská společnost (Luzern, CHE-326.367.231), jediný akcionář ručitele KKCG Real Estate Group a.s.100 %
VALEA FOUNDATIONlichtenštejnská nadace (FL-0002.286.140-2), ultimátní vlastník KKCG Group; beneficientem je Karel Komárek100 % (nepřímo, přes KKCG Group AG)
KKCG Group AGMateřská společnost investiční skupiny KKCG (švýcarská AG), ultimátně vlastněná nadací VALEA FOUNDATION s beneficientem Karlem Komárkem.
KKCG Financing a.s.emitent dluhopisů · 1 emise
KKCG Real Estate Financing a.s.emitent dluhopisů · 1 emise
MND a.s.emitent dluhopisů · 2 emise
SAZKA Group a.s.emitent dluhopisů · 1 emise
Prospekt dluhopisů KKCG Real Estate Financing a.s. (ISIN CZ0003578510), schválen ČNB 1. 12. 2025, kap. Ručitel – 2. Organizační struktura, s. 88
Čím se skupina zabývá
KKCG Real Estate Group je realitní skupina investiční skupiny KKCG Karla Komárka, založená v roce 2012. Zabývá se akvizicemi, developmentem a prodejem rezidenčních projektů (značka TOP’REZIDENCE, např. Pomezí, Jenerálka) a administrativních budov v Praze (Bořislavka, PernerKarlín). Ve skupině je stavební společnost NOVECON a firma FM&S Czech pro správu nemovitostí; skupina také pronajímá komerční budovy. Dluhopisy vydává účelová dceřiná společnost KKCG Real Estate Financing a.s. se zárukou mateřské KKCG Real Estate Group a.s.
Základní ekonomické ukazatele
| KKCG Real Estate Group a.s. (IČO 242 91 633, prospekt s. 7 a 88), ručitel emise, konsolidace IFRS; emitent KKCG Real Estate Financing a.s. je účelová SPV (finco), která výtěžek půjčuje ručiteli (prospekt 1. 12. 2025, s. 7) (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 6 024 | 6 013 |
| Vlastní kapitál | 2 387 | 2 016 |
| Cizí zdroje | 3 637 | 3 997 |
| Tržby / hlavní výnosy | 1 243 | 1 492 |
| EBITDA | 37 | 177 |
| Provozní cash flow | -430 | 58 |
| Nákladové úroky | 78 | 123 |
| Cizí zdroje / aktiva | 60,4 % | 66,5 % |
2025: konsolidovaně, IFRS, auditováno; 2024: konsolidovaně, IFRS, auditováno. Zdroj: Konsolidovaná výroční zpráva 2025 KKCG Real Estate Group a.s. (zveřejněno 30. 6. 2026), konsolidovaná účetní závěrka IFRS, audit PwC 11. 5. 2026 bez výhrad (s. 85–87): rozvaha s. 8–9, výkaz o úplném výsledku s. 10, cash flow s. 14; tržby = tržby ze smluv se zákazníky 1 192 + tržby z pronájmu 51 (s. 10); úroky = úrokové náklady (s. 10); CFO = čistý peněžní tok z provozní činnosti po úrocích a dani (s. 14); obchodní závazky = závazky z obchodních vztahů 252 + závazky z obchodních vztahů – nákup pozemků do zásob a investic do nemovitostí 158 (bod 16, s. 54); řádek rozvahy „Krátkodobé obchodní a jiné závazky“ = 439 (s. 9).; Konsolidovaná účetní závěrka KKCG Real Estate Group a.s. za 2024 a 2023 (reissued, audit PwC 30. 11. 2025): rozvaha s. 2–3, VZZ s. 4, CF s. 9; shodně prospekt 1. 12. 2025 s. 81–84 a srovnávací údaje ve VZ 2025 s. 8–14. Tržby = 1 441 + 51. Obchodní závazky = 213 + 11 podle bodu 16 VZ 2025 (s. 54, srovnávací údaj „opraveno“); v závěrce 2024 a v prospektu je řádek „Krátkodobé obchodní a jiné závazky“ 498, který zahrnoval i 255 mil. Kč nefinančních závazků (VZ 2025 s. 34–35).
Zveřejňování účetních závěrek
Výroční zpráva a konsolidovaná výroční zpráva hodnocené KKCG Real Estate Group za rok 2024 založeny do Sbírky listin až 18. 5. 2026, po lhůtě; konsolidovaná výroční zpráva za rok 2025 je na webu (30. 6. 2026), ve Sbírce listin zatím není (lhůta do 31. 12. 2026). Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003578510 | 1. 12. 2025 | 23. 12. 2030 | 6,5 % | 2 mld. Kč | v oběhu |
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003563009 | 20. 6. 2024 | 17. 7. 2029 | 7,75 % | až 10 mil. Kč | v oběhu |
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003538183 | 22. 2. 2022 | 3. 3. 2027 | pohyblivý | až 2,202 mld. Kč | v oběhu |
Starší prospekty bez emisí v oběhu (2)
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003522930 | 23. 8. 2019 | – | v oběhu |
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003517708 | 8. 11. 2017 | – | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
8,90 / 10
1. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 5,444 | 6,50 |
| Historie skupiny Prospekt KKCG RE F. 6,50/30 (ČNB 1. 12. 2025), s. 90: „2012 Založení společnosti KKCG Real Estate“; s. 92: „Skupina byla založena v roce 2012“; s. 88: ručitel zapsán do OR 12. 4. 2012. K 2026 = 14 let (pásmo >13–20 let). | 6,50 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 53,6 % = 4,50 b.; likvidita 0,86× = 0,35 b. | 4,85 | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15 → 0. (1) Konsolidovaná závěrka ručitele za 2024 byla do Sbírky listin založena až 18. 5. 2026 (B 18164/SL65/MSPH, doručeno 6. 5. 2026), tj. 16,5 měsíce po rozvahovém dni; konsolidace 2023 až 16. 1. 2025 (SL62); konsolidace 2025 ve Sbírce listin k 29. 10. 2026 není (je jen na webu emitenta, VZ 2025 zveřejněna 30. 6. 2026). (2) Konsolidovaná závěrka 2024 existuje ve dvou verzích: původní a ‚reissued‘ s novým výrokem PwC z 30. 11. 2025 s opravenými údaji (IFRS 16, prospekt s. 9, 82); srovnávací údaje 2024 byly dále přetříděny ve VZ 2025 (s. 32–35). Auditní výroky jsou bez výhrad; informační povinnosti čl. 4.9 (b) a (d) emisních podmínek (konsolidace ručitele a prohlášení o LTV do 30. 6.) splněny – VZ 2025 30. 6. 2026, prohlášení o LTV 26. 6. 2026. | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad ručitelem stojí velká diverzifikovaná investiční skupina KKCG (KKCG Group AG 100 %, ultimátně VALEA FOUNDATION, beneficient Karel Komárek; pilíře technologie, energetika, zábavní průmysl – prospekt s. 88, 92, 109). Čistý tok peněz jde od akcionáře do skupiny: vklady do ostatních kapitálových fondů 630 mil. Kč (2024) a 691 mil. Kč (2025) proti výplatě z fondů 292 mil. Kč v 2025 (VZ 2025 s. 12–13); dividendy v 2024 ani 2025 vyplaceny nebyly (VZ 2025 bod 12); velké půjčky akcionáři ani sesterským firmám skupina nemá – poskytnuté dlouhodobé půjčky 538 mil. Kč jdou společným podnikům na developerské projekty (VZ 2025 bod 8 a 26, s. 43 a 63). Emisní podmínky čl. 4.3.4 dávají ultimátní ovládající osobě právo napravit LTV (s. 39). | 1,00 | 1,00 |
| Celkem | 17,794 | 20 |
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003578510vydáno 1. 12. 2025, splatnost 23. 12. 2030 | 6,5 % | 1,00 | 2,00 | 0,00 | 3,25 | 3,13 |
U všech emisí: Emitent KKCG Real Estate Financing a.s. je účelová SPV založená 2025 k vydání dluhopisů a poskytnutí vnitroskupinového financování ručiteli (prospekt s. 7, 14) → finco. Dluhopisy jsou přímé, nepodmíněné a nepodřízené dluhy (čl. 3.1, s. 33) → senior. Ručení: finanční záruka KKCG Real Estate Group a.s. (konsolidovaná skupina) ve prospěch agenta pro zajištění, limit 1,5× jmenovité hodnoty vydaných dluhopisů (čl. 3.2(a), s. 33; text záruky s. 60–65; dodatek č. 1 k záruce 15. 12. 2025 na webu) → kompenzační ručení finco + skupina = 2. Zástavy: žádná zástava k majetku; zajištění tvoří jen finanční záruka a dohoda o podřízenosti vnitroskupinových a akcionářských úvěrů (čl. 3.2(b), 4.8, s. 33, 41) → 0. Kovenanty: LTV skupiny ≤ 60 % testované ročně s právem nápravy (čl. 4.3.1–4.3.4, def. s. 43), negative pledge s výjimkami pro bankovní financování (čl. 4.1, s. 37–38), transakce s propojenými osobami za obvyklých podmínek (4.2), omezení nakládání s majetkem (4.4), zákaz dalšího finančního zadlužení emitenta (4.5), omezení výplat při LTV > 55 % nebo případu porušení s výjimkou 20 mil. Kč ročně (4.6, s. 40), podřízení akcionářských úvěrů (4.8, s. 41) → přiměřené 3,25. LTV k 31. 12. 2025 = 51,91 % (prohlášení emitenta z 26. 6. 2026). Součet 6,25 → 3,13.
Referenční výnos: 6,50 % (5 let) (CZ0003578510). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Analýza dluhopisů: KKCG
Přinášíme vám analýzu dluhopisů skupiny KKCG miliardáře Karla Komárka. Naleznete v ní detailní popis a informace o fungování celé skupiny, o konstrukci a kvalitě vydávaných dluhopisů,…
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.