Kancelářské dluhopisy od Crestyl (DOCK IN)
Po čtyřech letech tu máme opět českou developerskou skupinu Crestyl, která v listopadu vydala dluhopisovou emisi až na 1,25 mld. korun. Emitentem byla účelová schránka Dock…
Dock Investments
Emitentpronájem kancelářských nemovitostí (projekt DOCK IN, Praha 8 – Libeň). Emitenti Dock Investments, s.r.o.
43. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 4,70 / 10Ochrana věřitele 4,25 / 10 (4. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (dockinvestments.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Crestyl Commercial Investment HoldCo s.r.o.jediný společník ručitele (hodnocené entity), zástavce 100% podílu v ručiteli100 %
Cali Global Investments Limited (Malta)konečná mateřská společnost skupiny Crestyl, ovládá řetězec Crestyl Holding S.à r.l. → Crestyl Holding CZ S.à r.l. → Crestyl Investments S.à r.l. (Lucemburk, vždy 100 %) → HoldCo100 % (nepřímo)
Omar Koleilatskrze CRECOL Limited (Malta). CRECOL patří z více než 99,99 % Talicol Trust (zakladatel a obmyšlený O. Koleilat) a z méně než 0,01 % přímo jemu. Jedná ve shodě s A. Virkem.50 % (nepřímo, přes Cali Global Investments)
Ajit Virkskrze Lilyvale Limited (BVI), kterou ze 100 % vlastní The Virkyn Trust (zakladatel a obmyšlený A. Virk). Jedná ve shodě s O. Koleilatem.50 % (nepřímo, přes Cali Global Investments)
Crestyl Commercial Investment HoldCo s.r.o.Jediný společník hodnoceného ručitele (IČO 235 98 191). Vznikla 14. 8. 2025 a byla vložena mezi Crestyl Investments S.à r.l. a ručitele. Zastavila 100% podíl v ručiteli ve prospěch vlastníků dluhopisů. Konečnou mateřskou je Cali Global Investments Limited (Malta).
Dock Investments, s.r.o.emitent dluhopisů · 1 emise
Prospekt dluhopisů Dock Investments, s.r.o. (jediný prospekt emitenta), vyhotoven 25. 9. 2025, schválen ČNB 29. 9. 2025 (právní moc 30. 9. 2025): shrnutí s. 7; kap. X, čl. 5.1–5.2, s. 117–119. Schéma je na s. 118.
Čím se skupina zabývá
Dock Investments, s.r.o. je účelová financující společnost developerské skupiny Crestyl. V říjnu 2025 vydala dluhopisy za 1,15 mld. Kč a celý výtěžek půjčila mateřské Crestyl Commercial Investment s.r.o., která za dluhopisy ručí finanční zárukou. Ručitel drží pět projektových společností DOCK 01–05. Ty vlastní a pronajímají pět kancelářských budov komplexu DOCK IN v Praze-Libni, dokončených v letech 2013–2022. Budovy mají zhruba 100 nájemců a obsazenost asi 95 %. Nemovitosti jsou financovány hlavně bankovními úvěry se zástavou na budovách, LTV skupiny bylo k 30. 6. 2026 73,2 %.
Základní ekonomické ukazatele
| Crestyl Commercial Investment s.r.o. (IČO 116 89 391) samostatně, individuální účetní závěrka podle ČÚS, bez konsolidace. Jde o ručitele s finanční zárukou do 1 875 mil. Kč a zároveň příjemce celého výtěžku emise (úvěr od emitenta 1 150 mil. Kč, 7,05 %; VFZ emitenta 2025, s. 8 a 10). Je to firma, která dluh ekonomicky obsluhuje (pravidlo A2); emitent Dock Investments, s.r.o. je jen průchozí finco. Konsolidovanou závěrku nesestavuje, protože je osvobozen podle § 22aa zákona o účetnictví (prospekt 9/2025, kap. III, s. 33). Nejužší konsolidaci sestavuje Crestyl Holding CZ S.à r.l. (Lucemburk), ale ta není ručitelem ani příjemcem výtěžku. Poznámka „bez konsolidace“ (pravidla A2 a 12). Nemovitosti a bankovní dluh projektových společností DOCK 01–05 jsou v individuální závěrce ručitele jen jako podíly v ovládaných osobách. (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 2 318 | 2 107 |
| Vlastní kapitál | 379 | 447 |
| Cizí zdroje | 1 939 | 1 661 |
| Tržby / hlavní výnosy | 34 | 35 |
| EBITDA | -3 | -3 |
| Provozní cash flow | – | -116 |
| Nákladové úroky | 94 | 106 |
| Cizí zdroje / aktiva | 83,7 % | 78,8 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno; 2024: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Účetní závěrka Crestyl Commercial Investment s.r.o. 2025 v rámci výroční zprávy (web emitenta, https://www.dockinvestments.cz/files/crestyl-commerial-investment.pdf). Zpráva auditora EY (Roman Hauptfleisch) obsahuje výrok bez výhrad z 30. 4. 2026 (PDF s. 5–7). Rozvaha je na PDF s. 8–9 a výkaz zisku a ztráty na s. 10. Tržby = výnosové úroky a podobné výnosy (čistý obrat) 33,697; holding se hodnotí podle finančních výnosů. EBIT = provozní výsledek hospodaření −3,273. Úroky = nákladové úroky a podobné náklady 93,852. Závěrka 2025 výkaz peněžních toků neobsahuje (auditor ověřoval jen rozvahu, VZZ a přílohu), takže web dá 0 bodů podle pravidla 5. Obchodní závazky = závazky z obchodních vztahů ř. C.II.4 0,277; u holdingu se nepoužijí. Odpisy 0, ručitel nemá dlouhodobý hmotný majetek. Kontrola: aktiva 2 317,588 = VK 378,888 + cizí zdroje 1 938,700.; Účetní závěrka ručitele 2024 (auditovaná, EY, výrok bez výhrad podle prospektu s. 88; Sbírka listin C 352949/SL22/MSPH). Rozvaha a VZZ vycházejí ze srovnávacího sloupce auditované ÚZ 2025 (PDF s. 8–10). CFO −115,726 je z prospektu 9/2025, kap. VIII, s. 89 (výkaz peněžních toků auditované ÚZ 2024). Kontrola: 2 107,453 = 446,756 + 1 660,697. Tabulka prospektu na s. 88 obsahuje překlepy (VK 448 756, aktiva 2 107 463); platí auditované hodnoty. Obchodní závazky ř. C.II.4 0,061.
Zveřejňování účetních závěrek
Poslední závěrka ručitele Crestyl Commercial Investment s.r.o. (za rok 2025, auditovaná) založena do Sbírky listin 29. 10. 2026, včas; závěrka za rok 2024 založena 6. 1. 2026, po lhůtě. Závěrka emitenta za rok 2025 založena 29. 10. 2026, včas. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003576944 | 30. 9. 2025 | 31. 10. 2030 | 6,85 % | 1,15 mld. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
4,70 / 10
43. místo z 66 ve srovnání Typ: holding / investiční skupina, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 3,055 | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14 – začátek činnosti skupiny doložený v prospektu. Prospekt 9/2025, kap. X, čl. 4.5, s. 110: výstavba komplexu DOCK, jehož součástí je projekt DOCK IN, „započala v roce 2012“. První budovu DOCK IN ONE skupina dokončila v roce 2013 (s. 110). Skupinu tvoří ručitel, emitent a projektové společnosti DOCK 01–05, které vznikly k realizaci projektu DOCK IN (čl. 3.4.1, s. 105). Ručitel sám vznikl 11. 12. 2018 na Maltě a sídlo přemístil do ČR 1. 8. 2021 (s. 103, 105). Údaj „Skupina Crestyl působí více než 20 let“ (s. 105) se týká širší skupiny Crestyl, a proto ho nepoužívám. | 5,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví úrokové krytí -0,03× = 0,00 b.; zadlužení 83,7 % = 1,00 b.; provozní cash flow = 0,00 b.; likvidita 0,92× = 0,35 b. | 1,35 | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15, první odrážka: ručitel založil účetní závěrku 2024 do Sbírky listin až 6. 1. 2026 (C 352949/SL22/MSPH, doručena 17. 12. 2025), tedy více než 12 měsíců po rozvahovém dni 31. 12. 2024. Závěrka 2025 ve Sbírce zatím není, lhůta ale ještě běží. Ostatní podmínky pravidla 15 nenastaly: obě závěrky mají výrok EY bez výhrad a informační povinnosti podle čl. 4.9 EP se plní (výroční zprávy a pololetní zprávy jsou na webu, zpráva auditora ke kovenantu LTV i potvrzení LTV k 30. 6. 2026 také). Dále: závěrka 2023 byla přepracována (doplněn výkaz peněžních toků; prospekt s. 88) a závěrka 2025 výkaz peněžních toků neobsahuje. | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad ručitelem stojí jen holdingy skupiny Crestyl (Crestyl Commercial Investment HoldCo s.r.o. → lucemburské holdingy → Cali Global Investments Limited, Malta), které patří dvěma fyzickým osobám (prospekt s. 117–119). Velká diverzifikovaná skupina to není. Peníze navíc tečou k akcionáři: výtěžek je podle prospektu (kap. VI, s. 86) určen i „k výplatě svému jedinému společníku“. Ručitel má k 31. 12. 2025 pohledávku za společníkem HoldCo 479,2 mil. Kč (ÚZ 2025, rozvaha ř. 10, PDF s. 8; bod 8e). | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 9,405 | 20 |
Výkaz peněžních toků za některý z hodnocených roků nebyl zveřejněn; za provozní cash flow tohoto roku proto počítáme 0 bodů (metodika, pravidlo 5).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003576944vydáno 30. 9. 2025, splatnost 31. 10. 2030 | 6,85 % | 1,00 | 2,00 | 2,25 | 3,25 | 4,25 |
U všech emisí: Pozice finco (pravidlo 20). Emitent je SPV založená jen k vydání dluhopisů a k poskytnutí výtěžku ručiteli formou úvěru. Jinou činnost nemá (prospekt, shrnutí s. 7; kap. IX; VFZ 2025 s. 2 a 8). Seniorita: přímé, nepodřízené dluhy zajištěné finanční zárukou (čl. 3.1 EP, s. 36). Ručení 2 (kompenzační, finco + holdco). Finanční záruku do 1 875 mil. Kč dal mateřský Crestyl Commercial Investment s.r.o. (čl. 3.3(a) EP, s. 37; kap. V). Ten je holding 100% podílů v DOCK 01–05 a sám nepodniká (kap. X, čl. 3.9 a 4.1, s. 107–108). Zástavy 2,25 (pravidlo 19, akcie/podíly a pohledávky uvnitř skupiny). Jde o zástavní právo 1. pořadí ke 100% podílu v ručiteli a k pohledávkám z vázaného účtu emitenta (čl. 3.3(c)(d) a 3.5 EP, s. 37 a 39; kap. XI, s. 128–130). Zástava na samotných nemovitostech DOCK IN není; ty jsou zastaveny bankám, které skupině poskytly senior úvěry (183 mil. EUR k 31. 3. 2025, shrnutí s. 10). Kovenanty 3,25 (pravidlo 18, finanční limit s testem a k tomu zákaz zástav a omezení výplat). Finanční limit je jediný: LTV skupiny nejvýše 80 % (čl. 4.3.1 a definice na s. 44 a 51). Testuje se pololetně a potvrzuje ho auditor (čl. 4.3.2 a 4.9(e)(f), s. 44 a 48). Skutečnost: 71,7 % k 31. 12. 2025 (AUP EY z 21. 4. 2026) a 73,2 % k 30. 6. 2026 (potvrzení emitenta z 30. 9. 2026). Porušení po marné lhůtě k nápravě je případem porušení s právem na předčasné splacení (čl. 9.1.2, s. 59). Dále platí: negative pledge (čl. 4.1, s. 42), omezení výplat při LTV nad 75 % nebo při případu porušení (čl. 4.6, s. 47), omezení zadlužení (čl. 4.5, s. 46), omezení dispozic s majetkem (čl. 4.4), zákaz úvěrů mimo skupinu (čl. 4.7) a omezení přeměn (čl. 4.8). Na 5 bodů to nestačí, protože pravidelně testovaný limit je jen jeden; limity 75 % a 70 % se testují jen při výplatě nebo prodeji.
Referenční výnos: 6,85 % (5 let) (CZ0003576944). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.