Metodika: srovnání nemovitostních fondů
Srovnání řadí nemovitostní fondy podle šesti veřejně ověřitelných ukazatelů. Každý ukazatel dává 0–10 bodů. Skóre je vážený součet bodů, takže vychází opět na škále 0–10. Fondy pro retailové investory a fondy kvalifikovaných investorů (FKI) se hodnotí odděleně, každá skupina proti sobě.
Které fondy zařazujeme
- Fond investuje skutečně do nemovitostí. Nejde o úvěrové či dluhopisové fondy ani o fondy zemědělské půdy.
- Fond má historii alespoň 3 roky.
- Fond je otevřený pro investice, tedy obchodování s jeho podíly není pozastavené.
- Data k rozhodnému datu (naposledy 30. 6. 2026): primární dokumenty fondu a jeho správce, tedy výroční a pololetní zprávy, statut, sdělení klíčových informací a měsíční zprávy.
- Výnosy počítáme sami z NAV hlavní investiční třídy, zpravidla korunové.
Šest ukazatelů
| Ukazatel | Jak se boduje |
|---|---|
| Výnos za 3 roky (p. a.) | min-max ve skupině: body = 10 × (x − min) / (max − min). Nejlepší fond 10, nejhorší 0. |
| Výnos za 12 měsíců | stejně jako výnos za 3 roky |
| TER (celková nákladovost) | obrácený min-max: body = 10 − 10 × (x − min) / (max − min). Nejlevnější fond 10. |
| LTV (bankovní úvěry / hodnota nemovitostí) | pod 10 % 10 · 10–20 % 8 · 20–30 % 6 · 30–40 % 4 · 40–50 % 2 · 50 % a víc 0 |
| CHNP (hodnota nemovitostního portfolia) | pod 1 mld. Kč 0 · 1–3 mld. 2 · 3–5 mld. 4 · 5–10 mld. 6 · 10–20 mld. 8 · nad 20 mld. 10 |
| Stáří | 1 bod za rok: rok srovnání − rok vzniku, nejvýš 10 |
Tři pořadí podle vah
| Ukazatel | Celkové skóre | Výkon | Stabilita |
|---|---|---|---|
| Výnos 3 roky | 25 % | 35 % | 10 % |
| Výnos 12 měsíců | 10 % | 15 % | 5 % |
| CHNP | 20 % | 10 % | 30 % |
| LTV | 15 % | 15 % | 25 % |
| Stáří | 15 % | 10 % | 20 % |
| TER | 15 % | 15 % | 10 % |
Pravidla výpočtu
- Hodnota přesně na hranici se počítá do pásma, které touto hranicí začíná: LTV 10,0 % dává 8 bodů, CHNP přesně 1 mld. Kč dává 2 body.
- Body za ukazatele se nezaokrouhlují. Skóre zobrazujeme na dvě desetinná místa. Pořadí určuje nezaokrouhlené skóre.
- Údaj, který fond k rozhodnému datu přímo nezveřejnil (např. dopočtený, převzatý z jiného data nebo odhadnutý), označujeme hvězdičkou.
- Min-max je relativní k souboru fondů. Body se proto mění i při stejných vstupech, když přibude nebo ubude fond. Srovnatelné je pořadí uvnitř jednoho kola, ne skóre mezi koly.
Příklad přepočtu (ilustrační retailový fond)
Ve skupině je výnos za 3 roky od 4,5 do 7,8 %, za 12 měsíců od 3,5 do 6,7 % a TER od 1,19 do 2,35 %. Fond X má výnos za 3 roky 6,0 % (10 × 1,5 / 3,3 = 4,55 b.), za 12 měsíců 5,5 % (6,25 b.), TER 1,62 % (10 − 10 × 0,43 / 1,16 = 6,29 b.), LTV 17,8 % (8 b.), CHNP 12 mld. Kč (8 b.) a vznikl v roce 2008 (10 b.). Celkové skóre = 0,25 × 4,55 + 0,10 × 6,25 + 0,20 × 8 + 0,15 × 8 + 0,15 × 10 + 0,15 × 6,29 = 7,01. Výkon 6,47, stabilita 7,80.
Ukazatele jsou převzaté z dokumentů fondů nebo z nich dopočtené. Výnosy jsou minulé a nezaručují budoucí výsledky. Srovnání není investiční doporučení.